Autor: kancelaria

Milcząca zgoda zamiast pozwolenia konserwatorskiego. To główna zmiana, którą przewiduje nowela obowiązująca od 3 czerwca. Eksperci podkreślają, że to zdecydowanie za mało, a rząd zapowiada kolejne uproszczenia.

Procedury towarzyszące pracom budowlanym przy zabytkach są czasochłonne i bardzo zbiurokratyzowane. Ma się to zmienić od 3 czerwca. Prawnicy chwalą zmiany, ale podkreślają, że to żadna rewolucja. Nowe przepisy nie rozwiązują bowiem wszystkich problemów. Duże nadzieje eksperci wiążą z kolejną nowelizacją, nad którą obecnie pracuje rząd. Będą to kolejne zmiany dotyczące pozwoleń konserwatorskich.

Marcina Malinowskiego, adwokata w Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni, też cieszą nowe przepisy dotyczące usuwania drzew i krzewów na nieruchomościach wpisanych do rejestru zabytków. Powinny ograniczyć dublowanie procedur i skrócić czas załatwiania spraw.

Mec. Marcin Malinowski postuluje rozważenie dalszych działań zwiększających przewidywalność procedur konserwatorskich. – Ta nowelizacja zmierza do ograniczenia nadmiernego formalizmu i przyspieszenia postępowań, jednak w praktyce wielu potencjalnych inwestorów nadal będzie rezygnować z ratowania zabytków z obawy przed długimi procedurami administracyjnymi. Im bardziej przejrzyste będą reguły współpracy z organami ochrony zabytków, tym większa szansa, że więcej obiektów zostanie odrestaurowanych i przywróconych do użytkowania zamiast stopniowo popadać w ruinę – twierdzi adwokat w rozmowie z Dziennikiem Gazeta Prawna.

Handel przedawnionymi długami jest obecnie możliwy pod warunkiem, że konsument złoży oświadczenie o zrzeczeniu się zarzutu przedawnienia. Sąd Najwyższy rozstrzygnie, czy takie zrzeczenie jest w praktyce skuteczne.

Czy sankcja kredytu darmowego powinna być dla konsumenta dostępna przez rok od wypłacenia mu pieniędzy przez bank, czy może rok od spłaty ostatniej raty – taką wątpliwość podnosi krakowski sąd, który zadał TSUE kolejne trzy pytania prejudycjalne. Sąd prosi też o doprecyzowanie tez postawionych przez unijnych sędziów w ubiegłotygodniowym wyroku w sprawie C-744/24, dotyczącym liczenia odsetek i rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania. Nic dziwnego, gdyż prawnicy mają rozbieżne poglądy, jak powinno w tej kwestii wyglądać w Polsce orzecznictwo.

Z punktu widzenia sporów sądowych wyrok ma szczególne znaczenie dla stosowania SKD. Jeżeli umowa przewiduje naliczanie odsetek od skredytowanych kosztów, może to zostać uznane za naruszenie obowiązków informacyjnych i prowadzić do zastosowania wspomnianej sankcji, a co za tym idzie, konsument zobowiązany będzie do zwrotu wyłącznie wypłaconego kapitału, bez odsetek i innych kosztów – uważa Łukasz Reiss, radca prawny w Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Jego zdaniem, wyrok TSUE może zatem stanowić podstawę do kwestionowania wielu umów kredytów gotówkowych oraz innych kredytów konsumenckich, w których prowizje, ubezpieczenia lub opłaty zostały doliczone do kwoty kredytu i objęte oprocentowaniem.

W konsekwencji należy oczekiwać wzrostu liczby sporów dotyczących SKD oraz konieczności dostosowania konstrukcji produktów kredytowych do wskazań wynikających z wyroku – konkluduje mec. Reiss.

Projekt ustawy frankowej (druk sejmowy nr 1758) nie ma szczęścia – jak tylko pojawia się na obradach połączonych komisji sejmowych, to zaraz po tym w TSUE zapadają kolejne wyroki, które stawiają pod znakiem zapytania rozwiązania w nim proponowane.

Dalsze prace nad ustawą frankową mają sens, ale wyłącznie pod warunkiem ścisłego uwzględnienia trzech najnowszych orzeczeń TSUE z 16 kwietnia. Trybunał wyraźnie potwierdził, że prawo unijne nie wyklucza rozwiązań, które realnie chronią roszczenie banku o zwrot kapitału: dopuścił co do zasady przerwanie biegu przedawnienia przez wniesienie przez bank powództwa, przerwanie biegu przedawnienia banku wskutek oświadczenia konsumenta o świadomości skutków nieważności, a ponadto zaakceptował możliwość uwzględnienia przedawnionego roszczenia banku, jeżeli przemawiają za tym względy słuszności. To oznacza, że ustawa nie powinna koncentrować się na redefiniowaniu skutków abuzywności, lecz na uporządkowaniu sposobu rozliczenia stron. Z perspektywy praktyki procesowej kluczowe jest stworzenie mechanizmów, które pozwolą na możliwie pełne rozliczenie wzajemnych roszczeń w jednym postępowaniu, bez wymuszania na banku prowadzenia odrębnego, wieloletniego sporu wyłącznie o odzyskanie kapitału. Taki kierunek jest zgodny z przekazem wynikającym z najnowszych wyroków TSUE: ochrona konsumenta nie może prowadzić do sytuacji, w której obowiązek zwrotu kapitału staje się iluzoryczny albo procesowo nadmiernie utrudniony – uważa Magdalena Sakowska, adwokat w Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni w rozmowie z prawo.pl.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16) dotyczący zasad nabycia w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu – istotnie zmienia dotychczasowe podejście do regulowania stanu prawnego infrastruktury przesyłowej. Z perspektywy przedsiębiorstw oznacza to nie tylko zmianę interpretacyjną, ale przede wszystkim realne zwiększenie ryzyka prawnego i finansowego związanego z korzystaniem z nieruchomości, do których nie został formalnie uregulowany tytuł prawny.

Trybunał jednoznacznie zakwestionował możliwość przyjmowania, że przed 3 sierpnia 2008 r. mogło dojść do zasiedzenia służebności gruntowej o cechach odpowiadających służebności przesyłu, bowiem taka instytucja nie była jeszcze prawnie uregulowana a więc nie mogło dojść do jej zasiedzenia w jakiejkolwiek formie zastępczej. Odrębna interpretacja prowadzi do naruszenia konstytucyjnej ochrony prawa własności, bez wyraźnej podstawy prawnej co prowadziło do nieodpłatnego korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego z cudzej nieruchomości.

W praktyce podważa to utrwaloną przez lata linię orzeczniczą, która pozwalała przedsiębiorstwom przesyłowym skutecznie bronić się przed roszczeniami właścicieli nieruchomości poprzez powoływanie się na zasiedzenie. W konsekwencji argument ten w wielu przypadkach może przestać być skuteczny, a dotychczasowe założenia przyjmowane w sporach wymagają ponownej weryfikacji. Zatem wyrok TK nie tylko redefiniuje dotychczasową linię obrony przedsiębiorstw, ale przede wszystkim otwiera drogę do masowych roszczeń właścicieli nieruchomości.

Z perspektywy przedsiębiorstw oznacza to jedno: konieczność pilnego uporządkowania ryzyk prawnych związanych z istniejącą infrastrukturą. Z perspektywy organizacyjnej i finansowej oznacza to konieczność przygotowania się na potencjalnie dużą liczbę roszczeń, ich istotną wartość oraz zwiększone obciążenie operacyjne związane z obsługą sporów. Dotychczasowe podejście oparte na reaktywnym zarządzaniu pojedynczymi sprawami może okazać się niewystarczające, zwłaszcza w sytuacji pojawienia się roszczeń o charakterze masowym.

Po wyroku TK:

• zarzut zasiedzenia w wielu sprawach może okazać się nieskuteczny,
• wcześniejsze rozstrzygnięcia mogą być kwestionowane,
• właściciele nieruchomości zyskują realne podstawy do dochodzenia roszczeń.

To fundamentalna zmiana – z punktu widzenia sporów oznacza przesunięcie ciężaru z obrony formalnej na realne rozliczenia finansowe. Warto zaznaczyć, że:

• problem może dotyczyć milionów działek,
• chodzi o infrastrukturę energetyczną, gazową, telekomunikacyjną i wodociągową,
• roszczenia mogą obejmować wynagrodzenie za bezumowne korzystanie oraz ustanowienie służebności na przyszłość.

Warto podkreślić, że wyrok TK:

• nie oznacza automatycznej przegranej przedsiębiorstw w każdej sprawie,
• dotyczy określonego stanu faktycznego (w szczególności okresu sprzed 2008 r.),
• nie eliminuje wszystkich możliwych podstaw obrony.

Dla podmiotów zarządzających sieciami przesyłowymi oznacza to konieczność przejścia z podejścia reaktywnego („odpowiadamy na pozwy”) do podejścia systemowego co wymaga pogłębionej analizy.

Po pierwsze, audytu portfela nieruchomości:

• identyfikacji i lokalizacji urządzeń przesyłowych bez tytułu prawnego,
• analizy dat posadowienia infrastruktury przesyłowej,
• oceny ryzyka roszczeń.

Analizy ryzyka i ich strukturyzacji:

• sprawy wysokiego ryzyka (brak decyzji administracyjnych, stare inwestycje),
• sprawy które kwalifikują się do zawarcia ugody,
• sprawy potencjalnie do wygrania

Strategii procesowej i ugodowej:

• opracowanie modelu działania procesowego wobec roszczeń masowych,
• ograniczanie kosztów poprzez działania polubowne,
• unikanie efektu „lawiny pozwów” poprzez rozbudowanie przedsądowych możliwości zakończenia
  sporu.

Równolegle konieczne jest uwzględnienie skutków wyroku w planowaniu finansowym, w tym w zakresie szacowania ekspozycji na roszczenia oraz ewentualnego tworzenia rezerw. W praktyce oznacza to potrzebę ścisłej współpracy pomiędzy działami prawnymi, finansowymi oraz operacyjnymi, tak aby zapewnić spójne i efektywne zarządzanie ryzykiem i planowanie budżetowe. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie przesądza automatycznie o wyniku wszystkich spraw, jednak wyraźnie zmienia punkt wyjścia w sporach dotyczących infrastruktury przesyłowej. W efekcie przedsiębiorstwa stają przed koniecznością ponownej oceny swojej sytuacji prawnej i dostosowania strategii działania do nowych realiów. Podmioty, które odpowiednio wcześnie podejmą działania porządkujące i przygotują się na zwiększoną skalę roszczeń, mają szansę ograniczyć ich wpływ zarówno na wynik finansowy, jak i na bieżące funkcjonowanie organizacji.

Klientka banku oszukana przez cyberoszustów pozwała bank o zwrot pieniędzy bezprawnie wypłaconych z jej konta. I wygrała prawomocnie, chociaż bank bronił się, że kobieta działała nieostrożnie i sama podawała przestępcom poufne dane, ignorując kolejne sygnały ostrzegawcze. Prawnicy zwracają uwagę, że sądy nie stosują prostego schematu „kliknął – ponosi konsekwencje” i w tego typu sprawach możliwe są podobne orzeczenia, chociaż zdarza się też, że wygrywa bank.

Historia zaczęła się, gdy klientka banku otrzymała SMS straszący odłączeniem prądu i wzywający do uregulowania zaległego rachunku za energię elektryczną. Ponieważ faktycznie miała zaległości, nie była tym zdziwiona. Nie zwróciła uwagi, że podany w SMS-ie link do strony służącej płatności miał domenę .sv, właściwą dla Salwadoru i widniała w nim nazwa firmy energetycznej PGE, podczas gdy prąd sprzedaje jej inna firma – Enea.

Kliknięcie w link przenosiło na stronę e-płatności, na której należało wybrać logo swojego banku. Klientka przeniosła się na witrynę do złudzenia przypominającą witrynę bankowości elektronicznej, chociaż przy adresie www nie było widocznej kłódki świadczącej o bezpiecznym połączeniu. Podała wszystkie dane potrzebne do zalogowania się do konta. Na ekranie telefonu pojawiał się formularz płatności, w którym należało wpisać trzycyfrowy kod służący aktywacji bankowej aplikacji mobilnej na innym urządzeniu. Użytkowniczka przeszła i ten krok, podając kod przekazany telefonicznie przez system bankowy, mimo ostrzeżenia, by tego kodu nigdzie nie podawać.

Dopiero po czasie okazało się, że kobieta padła ofiarą phishingu – internetowego oszustwa, w którym przestępcy podają się za instytucję godną zaufania, np. bank. Nieostrożnie wpisując kolejne poufne dane na fałszywej stronie bankowości elektronicznej, klientka umożliwiła oszustom dostęp do swojego konta. W ciągu kilku godzin wypłacono z niego ponad 58 tys. zł oszczędności i zaciągnięto pożyczki na ok. 32 tys. zł. Postępowanie w prokuraturze wykazało, że na konto pokrzywdzonej logowano się z Rosji i innych nieustalonych miejsc, a pieniądze trafiały m.in. do obywateli Azerbejdżanu, Białorusi i Uzbekistanu, częściowo posługujących się nieprawdziwymi danymi. Część śladów przestępstwa stracono bezpowrotnie, bo zarówno policjanci, jak i bank, poradzili kobiecie przywrócić telefon do ustawień fabrycznych.

Reklamacja składana w banku nie przyniosła efektu, a śledztwo nie doprowadziło do ustalenia sprawców. Kobieta pozwała więc bank o zapłatę przeszło 58 tys. zł bezprawnie pobranych z jej rachunku.

Bank zapłacić nie zamierzał. Podniósł, że „pozew ma na celu przerzucenie na niego negatywnych skutków ekonomicznych rażącego niedbalstwa powódki”. Argumentował, że kobieta „wielokrotnie poważnie naruszyła reguły ostrożnościowe obchodzenia się z instrumentem płatniczym”. Wyliczał, że co najmniej dziewięciokrotnie naruszyła ciążące na niej obowiązki.

Sąd dwóch instancji: nie było rażącego niedbalstwa

Rozpatrujący powództwo Sąd Rejonowy w Poznaniu (sygn. akt I C 209/22) orzekł, że nie zaszły przesłanki, które zwolniłyby bank z odpowiedzialności.

Po pierwsze, klientka nie autoryzowała transakcji w rozumieniu art. 40 ust. 1 ustawy o usługach płatniczych, tj. nie wyraziła zgody na jej wykonanie w sposób przewidziany w umowie rachunku.
Po drugie, bank nie udowodnił, że klientka umyślnie doprowadziła do nieautoryzowanej transakcji, albo umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa dopuściła się naruszenia obowiązków.

Skoro transakcja była nieautoryzowana, a działaniom powódki nikt nie przypisuje umyślności, kluczowa okazała się odpowiedź na pytanie, czy niedbalstwo było rażące. I sąd stwierdził, że nie. Przypomniał, że rażące niedbalstwo (culpa lata) jest kwalifikowaną postacią winy nieumyślnej. Mamy z nim do czynienia – jak stwierdził w przeszłości Sąd Najwyższy – gdy stopień naganności postępowania drastycznie odbiega od modelu właściwego zachowania się w danych warunkach.

W ocenie sądu w rozpatrywanym stanie faktycznym taka sytuacja nie zaszła. Klientka posługiwała się narzędziami aprobowanymi przez bank, według ustalonej przez niego procedury.

Tak naprawdę powódka w swoim przekonaniu korzystała ze strony banku i działała w zaufaniu do wyświetlanych tam poleceń. Co więcej, identycznie jak ona postępowałby także każdy inny klient banku – stwierdził sąd.

Jak ocenił, nazwa przedsiębiorstwa energetycznego w linku do płatności nie była zauważalna na pierwszy rzut oka, imitacja strony bankowej była łudząco podobna do oryginału, a wiedza na temat różnic między nimi nie jest powszechna. – Zachowaniu powódki można postawić zarzut nienależytej staranności, jednakże nie w stopniu rażącym – podsumował sąd.

I stwierdził, że to bank „powinien stworzyć pewny i bezpieczny system płatniczy, eliminujący możliwość dostępu dla osób nieuprawnionych”. – W kontrolowanej sprawie bank, mimo posiadanych zasobów personalnych i rzeczowych, nie sprostał jednak temu zadaniu, wobec czego za niedopuszczalną należało uznać następczą próbę przerzucenia odpowiedzialności na powódkę – uzasadniał.

Wyrok zapadł w 2024 r. i wzbudził duże zainteresowanie. Jak poinformował Prawo.pl pełnomocnik powódki Jacek Szymański, adwokat, wspólnik w kancelarii Szymański Wyjatek, 1 kwietnia 2026 r. sąd drugiej instancji oddalił apelację banku, co oznacza, że prokonsumenckie orzeczenie jest już prawomocne.

– Wyrok, który uzyskała nasza klientka, potwierdza kierunek, który w orzecznictwie zarysowuje się coraz wyraźniej, a mianowicie, że samo prawidłowe uwierzytelnienie transakcji nie oznacza autoryzacji. Sąd przyjął również, zgodnie z proponowaną przez nas argumentacją, że model oszustwa nie uzasadniał przyjęcia, że klientka działała rażąco niedbale – co musiałoby skutkować oddaleniem powództwa – komentuje mec. Szymański.

Sąd zakwestionował zawarcie przez seniora „pożyczki na klik”

Klient kontra bank: sądy nie są jednolite.

Jak dodaje pełnomocnik powódki, w innej sprawie jego kancelaria uzyskała nieprawomocny, korzystny dla klientki wyrok przeciw innemu bankowi, do którego dane logowania udało się wyłudzić poprzez podszycie się za pracownika działu bezpieczeństwa. – I w tym wypadku, przy znacznych różnicach w zakresie stanu faktycznego konkluzje sprowadzały się do tego, że nie doszło do skutecznej autoryzacji oraz że wobec skomplikowanego modelu oszustwa nie sposób przypisać klientce rażącego niedbalstwa – dodaje Jacek Szymański.

Marcin Malinowski, adwokat w Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni, uważa, że przepisy ustawy o usługach płatniczych są z istoty prokonsumenckie, zaś ostatnie orzeczenia pokazują, jaka jest praktyka ich stosowania w realiach coraz bardziej wyrafinowanych oszustw.

– Z doświadczenia widać, że takich spraw jest coraz więcej, a ich wspólnym mianownikiem jest jedno: klient zazwyczaj nie działa z zamiarem wyrządzenia sobie szkody, lecz w przekonaniu, że współpracuje z bankiem lub innym zaufanym podmiotem – często sądząc wręcz, że pomaga zapobiec kradzieży. O skali, wyrafinowaniu i profesjonalizmie tych przestępstw najlepiej świadczy to, że postępowania karne bardzo często kończą się umorzeniem z powodu niewykrycia sprawców – komentuje mec. Malinowski. – W efekcie sądy nie stosują prostego schematu „kliknął – ponosi konsekwencje” i starając się ustalać rzeczywisty stan faktyczny: czy klient rzeczywiście wiedział, co robi, czy działał świadomie oraz w jakich okolicznościach doszło do zdarzenia. Bez tego trudno przecież mówić o ważnej autoryzacji czy skutecznym oświadczeniu woli – dodaje.

Daniel Bednarczyk, adwokat w LAWSPECTIVE Litwiński Valirakis Radcowie Prawni, uczula jednak, że w sprawach nieautoryzowanych transakcji płatniczych statystycznie zarówno banki, jak i klienci mają porównywalne szanse na wygraną.

– Oś sporu w tego typu sprawach stanowi ocena, czy zachowanie klienta można zakwalifikować jako rażące niedbalstwo w rozumieniu przepisów ustawy o usługach płatniczych. Pojęcie to ma charakter nieostry, co powoduje, że rozstrzygnięcia są silnie uzależnione od okoliczności konkretnej sprawy oraz osobistych doświadczeń sędziego – zwraca uwagę. W jego ocenie orzecznictwo nie jest jednolite, a w ostatnim czasie można wręcz zaobserwować wzrost liczby rozstrzygnięć korzystnych dla banków

– Oczywiście, nie każda sprawa kończy się wygraną konsumenta. Granica istnieje, choć jest dość płynna -mówi mec. Malinowski. – Tam, gdzie pojawia się element świadomego ryzyka – na przykład chęć szybkiego wzbogacenia się (np. zamiar inwestycji w kryptowaluty i w związku z tym przekazania dostępu oszustom – nawet nieświadome – lub co gorsza ujawnienia loginu i hasła), łatwowierność, lekkomyślność tudzież „okazja” szybkiego zysku, która od początku powinna budzić wątpliwości – sądy potrafią odmówić ochrony. Ale to są raczej wyjątki niż reguła w sprawach typowo phishingowych – dodaje.

Mec. Bednarczyk zwraca zaś uwagę, że odmiennie kształtuje się sytuacja w sprawach dotyczących zawarcia umowy kredytu w warunkach oszustwa. – W takich przypadkach sądy coraz częściej przyjmują, że pomimo formalnego spełnienia wymogów technicznych, po stronie klienta brak było woli zawarcia umowy. Prowadzi to do wniosku, że umowa kredytu nie została skutecznie zawarta, a klient nie jest zobowiązany do spłaty rat – mówi. – W tym zakresie można dostrzec wyraźną tendencję prokonsumencką, polegającą na nadaniu prymatu ochronie rzeczywistej woli klienta nad technicznie poprawnym zawarciem umowy kredytu – dodaje.

Z perspektywy uprawnionego najkorzystniejsze są gwarancje bezwarunkowe, nieodwołalne i płatne na pierwsze żądanie. W takim przypadku bank wypłaca środki po otrzymaniu formalnego wezwania, bez badania, czy druga strona faktycznie naruszyła umowę – pisze adwokat Michalina Woch na łamach Rzeczpospolitej.

Umowa o roboty budowlane określa stosunki pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Standardową praktyką w kontraktach budowlanych jest wprowadzanie zapisów gwarantujących rzetelną realizację inwestycji oraz sprawne eliminowanie wad fizycznych, które wyjdą na jaw po zakończeniu prac.

Przepisy prawa zapewniają szereg instytucji chroniących strony kontraktu przed naruszeniami drugiej strony.

Gwarancja zapłaty umówionego wynagrodzenia

W relacjach budowlanych często mówi się o zabezpieczeniach chroniących inwestora. Tymczasem kodeks cywilny wyposaża wykonawców w potężne narzędzie – roszczenie o udzielenie gwarancji zapłaty umówionego wynagrodzenia. Jest to prawo, którego nie można wyłączyć ani ograniczyć w drodze umowy. Z tego uprawnienia nie może jednak skorzystać wykonawca zawierający kontrakt ze Skarbem Państwa.

– Prewencja zamiast sankcji

Kluczową cechą gwarancji zapłaty jest jej charakter prewencyjny. Wykonawca może domagać się zabezpieczenia terminowej wypłaty wynagrodzenia w każdym czasie, nie czekając na ewentualne opóźnienia w płatnościach. Prawo to ma charakter bezwzględny – próba umownego wyłączenia lub ograniczenia uprawnienia wykonawcy do uzyskania gwarancji jest nieważna.

– Koszty pod nadzorem

Najistotniejsza dla każdej ze stron kontraktu pozostaje perspektywa finansowa. Dla niej zaś najważniejszy jest mechanizm dystrybucji kosztów. Ustawodawca przyjął zasadę, że udokumentowane wydatki związane z ustanowieniem zabezpieczenia (np. prowizje bankowe czy składki ubezpieczeniowe) obciążają obie strony w częściach równych. Jest to rozwiązanie, które ma zapobiegać nadużywaniu instytucji gwarancji i promować partnerskie podejście do kosztów ryzyka finansowego inwestycji.

Warto przy tym zaznaczyć, że przepisy te nie dają wykonawcy wolnej ręki do stosowania nacisków. Mechanizm gwarancji ma być realnym zabezpieczeniem finansowym, a nie narzędziem przymusu wobec inwestora, mającym na celu wymuszenie na nim decyzji korzystnych dla drugiej strony. Taki podział kosztów jasno pokazuje intencję ustawodawcy: gwarancja ma stabilizować kontrakt, a nie służyć jako oręż w sporach o inne punkty umowy.

– Swoboda inwestora i rygory formy

Choć to wykonawca inicjuje proces żądaniem gwarancji, inwestor zachowuje autonomię w zakresie wyboru konkretnego instrumentu. Zobowiązanie ma charakter przemienny – inwestor może zabezpieczyć zapłatę poprzez gwarancję bankową, ubezpieczeniową, akredytywę lub poręczenie banku. Strony mogą w samej umowie o roboty budowlane ograniczyć to spektrum do jednej, konkretnej formy (np. tylko gwarancji bankowej). Jeśli jednak umowa milczy na ten temat, to decyzja o tym, czy będzie to gwarancja, czy akredytywa, należy wyłącznie do inwestora. Należy również pamiętać, że w przypadku robót dodatkowych prawo do żądania zabezpieczenia powstaje dopiero po pisemnej akceptacji ich zakresu przez inwestora. Brak zachowania formy pisemnej przy uzgadnianiu prac pozakontraktowych może realnie pozbawić wykonawcę możliwości skutecznego ubiegania się o gwarancję zapłaty w tym zakresie.

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa – ochrona wykonawcy

Są to bez wątpienia najpowszechniejsze formy ochrony wykonawcy, opierające się na autorytecie instytucji zaufania publicznego. Zgodnie z ustawą z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe gwarancja jest narzędziem, w którym bank występuje w roli gwaranta bezpieczeństwa finansowego transakcji. Mechanizm ten uruchamia się w momencie, gdy beneficjent złoży formalne żądanie zapłaty i – co kluczowe – dołączy do niego dokumenty potwierdzające spełnienie warunków określonych w treści gwarancji. To na banku spoczywa wówczas obowiązek wypłaty środków, co może nastąpić bezpośrednio lub poprzez instytucję pośredniczącą.

Choć ustawa z 11 września 2015 r. o działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej wymienia gwarancję jako czynność ubezpieczeniową, nie definiuje jej tak precyzyjnie jak prawo bankowe. W praktyce nie ma to jednak większego znaczenia – obie konstrukcje są traktowane jako tożsame. Właśnie dlatego sądy, rozstrzygając spory dotyczące gwarancji ubezpieczeniowych, regularnie i bez oporów sięgają po dorobek orzeczniczy wypracowany na gruncie gwarancji bankowych.

– Z perspektywy inwestora: Ustanowienie gwarancji wymaga posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej lub wolnego limitu gwarancyjnego w banku. Jest to o tyle istotne, że każda taka operacja realnie obciąża bilans zamawiającego i może ograniczać jego swobodę w finansowaniu innych projektów. Co więcej, w przypadku gwarancji o charakterze bezwarunkowym inwestor de facto traci kontrolę nad momentem wypłaty środków, co przy braku merytorycznych podstaw do żądania zapłaty staje się dla niego znacznym ryzykiem biznesowym.

– Z perspektywy wykonawcy: Instrument ten jest bardzo bezpieczny, szczególnie gdy ma on charakter abstrakcyjny (płatność na pierwsze żądanie, bez badania stosunku podstawowego). Pozwala to na uniknięcie paraliżujących procesów sądowych. W przypadku braku zapłaty wykonawca zwraca się bowiem bezpośrednio do gwaranta, który wypłaca środki po spełnieniu wymogów formalnych. Taka konstrukcja zapewnia wykonawcy natychmiastowy dostęp do kapitału, niezależnie od ewentualnych sporów dotyczących jakości robót czy kar umownych.

Praktyka rynkowa często skłania wykonawców do żądania gwarancji zapłaty o najbardziej restrykcyjnym charakterze – bezwarunkowych i płatnych na pierwsze żądanie. Warto jednak zachować czujność. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 25 listopada 2022 r. (II CSKP 1127/22) takie żądanie, jeśli nie zostanie precyzyjnie zawężone do faktycznego wynagrodzenia umownego, może zostać uznane za nadużycie instrumentu zabezpieczającego. Ryzyko to staje się realne zwłaszcza wtedy, gdy relacje między stronami są poprawne, a sytuacja płatnicza inwestora nie daje podstaw do obaw. W takich przypadkach próba wymuszenia skrajnie szerokiego zabezpieczenia bywa oceniana jako działanie sprzeczne z ustawowym celem art. 649¹ § 1 k.c.

Akredytywa bankowa – zabezpieczenie dokumentowe

Akredytywa bankowa to sformalizowane zabezpieczenie dokumentowe, które w branży budowlanej pełni rolę precyzyjnego mechanizmu „rezerwacji” kapitału pod konkretne etapy prac. W odróżnieniu od klasycznej gwarancji, która zazwyczaj stanowi „polisę na czarny scenariusz”, akredytywa częściej służy jako element bieżącego systemu rozliczeń. W tym modelu bank zobowiązuje się wypłacić środki po przedłożeniu ściśle określonych dokumentów, takich jak bezusterkowe protokoły odbioru.

– Z perspektywy inwestora: Rozwiązanie to wymaga pełnego zabezpieczenia środków na rachunku bankowym lub posiadania wysokiej zdolności kredytowej na otwarcie akredytywy. Choć dla inwestora jest to kosztowne i wiąże kapitał, to daje mu ono gwarancję, że wypłata nastąpi wyłącznie po przedstawieniu dokumentów potwierdzających wykonanie prac zgodnie z narzuconymi wymogami formalnymi.

– Z perspektywy wykonawcy: Jest to rozwiązanie idealne przy projektach o wysokim ryzyku. Wykonawca ma pewność, że bank nie podniesie zarzutów wynikających ze sporów na linii inwestor–wykonawca (np. dotyczących subiektywnej oceny jakości prac), jeśli dokumentacja odbiorowa jest kompletna i w pełni zgodna z warunkami akredytywy. Pozwala to na uniknięcie paraliżujących procesów sądowych i zapewnia płynność finansową po poprawnym zakończeniu danego etapu inwestycji.

Poręczenie bankowe – rozwiązanie rzadko stosowane

Poręczenie bankowe to rozwiązanie oparte na modelu akcesoryjnym, które mimo swojej dostępności na gruncie prawnym w profesjonalnym obrocie budowlanym pojawia się stosunkowo rzadko. Wynika to z jego specyficznej konstrukcji: w przeciwieństwie do samodzielnej gwarancji poręczenie jest nierozerwalnie powiązane z długiem głównym. W praktyce oznacza to, że bank występuje w roli współdłużnika solidarnego inwestora, a zakres jego odpowiedzialności każdorazowo „podąża” za losem zobowiązania podstawowego.

– Z perspektywy wykonawcy: Jest to instrument obiektywnie najsłabszy i obarczony największym ryzykiem procesowym. Bank, działając jako poręczyciel, zachowuje prawo do podnoszenia wszelkich zarzutów, które przysługują samemu inwestorowi – od kwestionowania jakości robót, przez błędy w dokumentacji, aż po zarzuty potrącenia kar umownych. W efekcie droga do odzyskania środków z poręczenia bywa tak samo kręta i czasochłonna jak bezpośrednie dochodzenie roszczeń od kontrahenta przed sądem.

– Z perspektywy inwestora: Choć poręczenie może wydawać się atrakcyjne ze względu na potencjalnie niższe koszty wystawienia, stawia ono zamawiającego w specyficznym świetle. Z jednej strony inwestor zachowuje „bezpiecznik” w postaci możliwości blokowania wypłaty przez bank za pomocą zarzutów merytorycznych, ale z drugiej oferuje partnerowi zabezpieczenie, które w świecie dużych inwestycji jest często postrzegane jako deklaracja o niskiej wartości realnej.

Instrumenty te byłyby jednak niepełne bez instytucji pełniącej rolę swoistej tarczy przed arbitralnością zamawiającego. Równie istotnym mechanizmem obronnym jest zakaz „odwetu” ze strony inwestora, uregulowany w art. 649² § 2 k.c. Przepis ten sprawia, że inwestor nie może skutecznie wykonać prawa do odstąpienia od umowy tylko dlatego, że wykonawca wystąpił z żądaniem zabezpieczenia swojego wynagrodzenia. Ma to zapobiegać sytuacjom, w których wykonawca, obawiając się nagłego zerwania współpracy, rezygnowałby z przysługujących mu ustawowo praw. Warto jednak pamiętać, że w ewentualnym sporze ciężar udowodnienia, iż to właśnie żądanie gwarancji było prawdziwym motywem działania inwestora, spoczywa na wykonawcy. Ocena tych intencji musi być zobiektywizowana i uwzględniać całokształt okoliczności, w tym przede wszystkim sekwencję czasową zdarzeń.

Prawdziwa siła tych przepisów materializuje się w momencie, gdy inwestor ignoruje wezwanie. Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji w wyznaczonym terminie – który zgodnie z ustawą nie może być krótszy niż 45 dni – to nabywa on prawo do odstąpienia od umowy z winy inwestora. Takie odstąpienie wywołuje skutki na przyszłość (ex nunc), co oznacza, że wykonawca nie musi zwracać już spełnionych świadczeń, a zachowuje prawo do naprawienia szkody. Brak gwarancji ustawowo uznaje się za przeszkodę w wykonaniu robót z przyczyn dotyczących zamawiającego, co ma kluczowe znaczenie dla rozliczeń finansowych.

W konsekwencji wykonawca może domagać się wypłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót, jeśli tylko wykaże swoją gotowość do ich realizacji. Inwestor zachowuje jedynie prawo do pomniejszenia tej kwoty o to, co wykonawca faktycznie zaoszczędził z powodu przerwania prac. Co ciekawe, w doktrynie pojawia się coraz silniejszy pogląd, że ten mechanizm żądania wynagrodzenia za gotowość (art. 649⁴ § 3 k.c.) może chronić wykonawcę także przy innych przeszkodach leżących po stronie inwestora, np. przy braku niezbędnych decyzji czy dokumentacji. Należy jednak przestrzec przed pośpiechem formalnym: oświadczenie o odstąpieniu złożone przed upływem pełnych 45 dni od wezwania jest pozbawione skutków prawnych. Dla zachowania tego terminu liczy się moment faktycznego udzielenia gwarancji wykonawcy, a nie jedynie data złożenia przez inwestora zlecenia w banku.

Jak są chronione interesy inwestora

Choć uwaga opinii publicznej i ustawodawcy często skupia się na ochronie wynagrodzenia wykonawcy, to jednak profesjonalny obrót budowlany wypracował równie silne mechanizmy chroniące drugą stronę procesu.

Warto wyraźnie zaznaczyć, że o ile gwarancja zapłaty jest ustawowym przywilejem wykonawcy, o tyle instrumenty chroniące zamawiającego przed ryzykiem niewykonania kontraktu nie wynikają z przepisów kodeksu cywilnego. Ich źródłem jest zasada swobody umów (art. 353¹ k.c.) oraz ukształtowana przez lata praktyka rynkowa, która pozwala inwestorom mitygować ryzyka na każdym etapie inwestycji.

Powszechny model ochrony inwestora opiera się na trzech rodzajach gwarancji, dopasowanych do kluczowych etapów inwestycji.

Gwarancja zwrotu zaliczki

Służy ona zabezpieczeniu roszczeń o zwrot środków przekazanych wykonawcy na poczet rozpoczęcia robót. Jeśli wykonawca nie przystąpi do prac lub nie rozliczy otrzymanej wpłaty zgodnie z umową, to inwestor może odzyskać wyłożony kapitał bezpośrednio od gwaranta (banku lub ubezpieczyciela). Kwota tej gwarancji zazwyczaj precyzyjnie odpowiada wartości przekazanej zaliczki i wygasa wraz z jej pełnym rozliczeniem w kolejnych fakturach.

Gwarancja należytego (dobrego) wykonania

To kluczowy instrument chroniący inwestora na etapie samej budowy. Zabezpiecza on rzetelne wykonanie nie tylko samych robót, ale i wszystkich pozostałych obowiązków kontraktowych (np. utrzymania terminowości). Standard rynkowy przewiduje tu kwotę odpowiadającą 5–10 proc. całkowitego wynagrodzenia. Okres jej obowiązywania kończy się zazwyczaj wraz z podpisaniem bezusterkowego protokołu odbioru końcowego.

Gwarancja usunięcia wad i usterek

Zabezpiecza interes inwestora po zakończeniu budowy, w okresie rękojmi lub gwarancji jakości. Podobnie jak przy należytym wykonaniu jej wartość opiewa zazwyczaj na 5–10 proc. wynagrodzenia. W zaawansowanych kontraktach coraz częściej stosuje się tzw. schodkowanie, czyli stopniowe redukowanie kwoty gwarancji wraz z upływem czasu lub różnicowanie terminów jej wygasania dla poszczególnych elementów obiektu (np. dachu, instalacji czy zieleni).

Kaucja gwarancyjna – zabezpieczenie wierzytelności z tytułu rękojmi lub gwarancji

Kaucja gwarancyjna jest sposobem zabezpieczenia wierzytelności z tytułu rękojmi za wady wykonanego obiektu lub z tytułu gwarancji jakości obiektu. W praktyce oznacza to, że inwestor zatrzymuje część umówionego wynagrodzenia do czasu upływu ustalonego przez strony terminu. Jeżeli przed jego upływem ujawnią się wady i nie zostaną one usunięte przez wykonawcę, to inwestor pokrywa koszty ich usunięcia z kaucji gwarancyjnej. Jeżeli zaś w tym okresie rękojmi wady nie zostaną ujawnione, to kaucja podlega zwrotowi.

Choć „kaucja gwarancyjna” jest terminem powszechnie używanym na placach budowy, to w kodeksie cywilnym próżno szukać jej definicji. W praktyce orzeczniczej przyjmuje się, że jest to tzw. umowa nienazwana, konstruowana na podstawie zasady swobody umów (art. 353¹ k.c.). Kluczowe dla stron kontraktu jest jednak to, jak sądy interpretują jej relację względem samej umowy o roboty budowlane.

Dominujący pogląd (m.in. wyrok SN z 17 lipca 2009 r., IV CSK 83/09) wskazuje na autonomię tego zabezpieczenia. Według tej koncepcji mamy do czynienia z odrębną merytorycznie „umową kaucji”, która jedynie funkcjonalnie towarzyszy głównemu zobowiązaniu. Takie podejście jest uzasadnione celem zabezpieczenia – kaucja ma przecież „żyć” i regulować relacje stron często długo po tym, jak same roboty budowlane zostaną zakończone i rozliczone.

Warto jednak odnotować pewne rozbieżności w orzecznictwie. Przykładowo, w wyroku z 12 stycznia 2006 r. (II CK 336/05) Sąd Najwyższy dopatrywał się źródła roszczenia o zwrot środków bezpośrednio w umowie o roboty budowlane. Z perspektywy praktycznej bezpieczniej jest jednak przyjąć tezę o odrębności kaucji. Pozwala to na precyzyjne ukształtowanie zasad jej zwrotu lub przepadku, niezależnie od losów samego wynagrodzenia za prace.

Niewątpliwie jest to instytucja bardzo korzystna dla inwestora, podczas gdy dla wykonawcy jest to jeden z najmniej korzystnych środków zabezpieczenia należytego wykonania umowy. W przeciwieństwie do gwarancji bankowej kaucja gwarancyjna uderza bezpośrednio w bieżącą płynność finansową przedsiębiorstwa.

Choć kaucja gotówkowa wydaje się najprostszą formą zabezpieczenia, to w praktyce biznesowej często staje się dla wykonawcy ciężarem nieproporcjonalnym do skali kontraktu. Analizując treść umowy, warto patrzeć na nią nie tylko przez pryzmat paragrafów, ale przede wszystkim przez pryzmat ryzyk operacyjnych.

– Ryzyko kredytowania inwestora:

Zatrzymanie kaucji z wynagrodzenia to w rzeczywistości udzielenie inwestorowi nieoprocentowanego kredytu. W dobie wysokiej inflacji i zmiennych stóp procentowych kwota zamrożona na pięć lat w okresie rękojmi traci realną wartość nabywczą. Dla firmy budowlanej oznacza to realny koszt utraconych korzyści – te same środki mogłyby pracować na innym kontrakcie lub redukować koszty finansowania zewnętrznego.

– Ekspozycja na niewypłacalność kontrahenta

To najpoważniejsze zagrożenie, o którym często zapomina się w fazie „miodowego miesiąca” przy podpisywaniu kontraktu. Kaucja wpłacona na rachunek inwestora (lub przez niego zatrzymana) przestaje być środkiem wykonawcy i staje się częścią majątku zamawiającego. W czarnym scenariuszu – upadłości inwestora – wykonawca rzadko odzyskuje te środki w całości. Trafia on do odległej kategorii wierzycieli, a kaucja, zamiast chronić jakość robót, zasila masę upadłościową na potrzeby innych zobowiązań.

– Iluzoryczna kontrola nad środkami

W przypadku gwarancji bankowej między inwestorem a pieniędzmi stoi instytucja finansowa, która weryfikuje formalną poprawność żądania wypłaty. Przy kaucji gotówkowej ten „bufor” znika. Inwestor jest sędzią we własnej sprawie – może dokonać potrącenia z kaucji na poczet rzekomych napraw usterek bez konieczności udowadniania ich zasadności przed podmiotem trzecim. To wykonawca zostaje zmuszony do wytoczenia powództwa o zwrot środków, co oznacza wieloletni proces i wysokie koszty zastępstwa procesowego.

– Kumulacja zabezpieczeń (Overcollateralization)

Praktycznym błędem jest dopuszczenie do sytuacji, w której kaucja gotówkowa współistnieje z innymi formami zabezpieczenia. Brak precyzyjnych zapisów o tzw. klauzulach zamiennych sprawia, że wykonawca „mrozi” kapitał w kaucji, a jednocześnie blokuje limity kredytowe pod gwarancje ubezpieczeniowe. Takie podwójne obciążenie może stać się bezpośrednią przyczyną utraty płynności finansowej przy dużych projektach.

Należy także pamiętać, że niefortunne sformułowanie klauzuli o kaucji może rodzić spory z fiskusem co do momentu powstania obowiązku w VAT. Dlatego w umowach warto wyraźnie rozróżnić, czy kaucja jest realną wpłatą gotówkową, czy jedynie czasowym zatrzymaniem części należnego wynagrodzenia.

Zabezpieczenia w praktyce – krótki poradnik i wzory klauzul

Sama znajomość przepisów kodeksu cywilnego to dopiero połowa sukcesu. W procesie inwestycyjnym kluczowe jest sprawne przełożenie ustawowych uprawnień na konkretne zapisy umowne, które będą chronić interesy firmy w sytuacjach spornych.

Przedstawiamy zestawienie sprawdzonych klauzul umownych, podzielone na perspektywę inwestora i wykonawcy. Zestawienie to pełni rolę praktycznego drogowskazu – pozwala inwestorom skutecznie zabezpieczyć jakość robót, a wykonawcom zagwarantować terminowość wypłat i ochronę płynności finansowej. Trzeba jednak pamiętać, aby przed podpisaniem umowy zawsze zweryfikować treść samego dokumentu gwarancji (tzw. wzór gwarancji), który wystawi bank. Nawet najlepsza klauzula w kontrakcie nie pomoże, jeśli treść samej gwarancji będzie zawierać kruczki prawne utrudniające wypłatę środków.

PAKIET DLA WYKONAWCY: Ochrona płatności i gotówki

1. Żądanie gwarancji zapłaty (ustawowe prawo z art. 6491 k.c.)

„Wykonawca ma prawo w każdym czasie żądać od inwestora udzielenia gwarancji zapłaty za roboty budowlane do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych zaakceptowanych przez inwestora na piśmie pod rygorem nieważności. Inwestor udzieli gwarancji w formie nieodwołalnej i bezwarunkowej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej płatnej na pierwsze żądanie, w terminie 45 dni od dnia otrzymania wezwania”.

2. Zamiana kaucji na gwarancję (uwolnienie „zamrożonego” kapitału)

„Wykonawca jest uprawniony w każdym  czasie do zastąpienia kwot zatrzymanych przez Inwestora na poczet kaucji gwarancyjnej (zabezpieczenia należytego wykonania oraz usunięcia wad i usterek) bezwarunkową i nieodwołalną gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Inwestor zobowiązuje się zwrócić wykonawcy zatrzymane kwoty gotówkowe w terminie 7 dni od dnia otrzymania i zaakceptowania oryginału dokumentu gwarancji”.

3. Podział kosztów gwarancji zapłaty (zgodnie z art. 6491 k.c.)

„Udokumentowane koszty ustanowienia gwarancji zapłaty obciążają strony w częściach równych. Inwestor ma prawo do zwrotu 50 proc. poniesionych kosztów (prowizji bankowej/ubezpieczeniowej) na podstawie noty obciążeniowej, do której załączone zostanie potwierdzenie poniesienia wydatku przez inwestora”.

PAKIET DLA INWESTORA: Ochrona jakości i wykonania inwestycji

1. Gwarancja należytego wykonania i usunięcia wad

„Wykonawca w terminie 7 dni od podpisania umowy dostarczy inwestorowi bezwarunkową, nieodwołalną i płatną na pierwsze żądanie gwarancję bankową lub ubezpieczeniową należytego wykonania umowy na kwotę stanowiącą 10 proc. wynagrodzenia brutto. Po odbiorze końcowym kwota gwarancji zostanie zredukowana do wysokości 5 proc. wynagrodzenia brutto i będzie służyć zabezpieczeniu roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji jakości przez okres [X] miesięcy”.

2. Kaucja gwarancyjna (zabezpieczenie gotówkowe)

„Inwestor jest uprawniony do zatrzymania z każdej faktury części wynagrodzenia brutto Wykonawcy w wysokości [ * ] proc. tytułem kaucji gwarancyjnej na zabezpieczenie roszczeń z tytułu należytego wykonania robót oraz usunięcia wad i usterek. Kaucja gotówkowa nie podlega oprocentowaniu i zostanie zwrócona w terminie 15 dni po bezusterkowym odbiorze końcowym (w części dotyczącej wykonania) oraz 15 dni po upływie okresu rękojmi (w części dotyczącej wad)”.

3. Gwarancja zwrotu zaliczki

„Warunkiem wypłaty zaliczki jest dostarczenie przez wykonawcę bezwarunkowej i płatnej na pierwsze żądanie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej zwrotu zaliczki opiewającej na pełną kwotę brutto przyznanej zaliczki. Gwarancja będzie wygasać proporcjonalnie wraz z rozliczaniem zaliczki w kolejnych fakturach częściowych”.

Komentarz

Michalina Woch – adwokat w Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Zarówno gwarancje bankowe, jak i kaucje gotówkowe mają jeden wspólny cel: stabilizację procesu inwestycyjnego. Kluczem do bezpiecznego kontraktu jest jednak zrozumienie, że bezpieczeństwo jednej strony nie może oznaczać paraliżu finansowego drugiej.

Dla inwestora optymalnym modelem pozostaje katalog gwarancji bankowych, które dają mu pewność wypłaty „na pierwsze żądanie” bez angażowania się w spory o zasadność usterki. Z kolei dla wykonawcy fundamentem bezpieczeństwa jest świadomość istnienia ustawowej gwarancji zapłaty. Choć w codziennej praktyce bywa ona traktowana jako narzędzie „atomowe”, jej obecność w kodeksie cywilnym skutecznie dyscyplinuje inwestorów do terminowego regulowania zobowiązań.

W dobie dynamicznych zmian rynkowych sukces inwestycji budowlanej zależy nie od surowości zapisów, ale od umiejętnego doboru narzędzi. Zastępowanie kaucji gotówkowych gwarancjami ubezpieczeniowymi czy partnerski podział kosztów zabezpieczeń płatności to kierunki, które pozwalają budować relacje oparte na zaufaniu, a nie jedynie na lęku przed ryzykiem.

Do umowy o roboty budowlane zawieranej przez jednostki sektora finansów publicznych, po przeprowadzeniu postępowania o udzielenie zamówienia, mają zastosowanie przepisy ustawy – Prawo zamówień publicznych. Umowa taka wymaga od wykonawcy podwyższonej staranności zawodowej, obejmującej weryfikację dokumentacji i aktywne współdziałanie z zamawiającym – pisze Michalina Woch, adwokat w Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Przepisy prawa zamówień publicznych zawierają autonomiczną definicję pojęcia robót budowlanych, która została sformułowana w art. 7 pkt 21 ustawy – Prawo zamówień publicznych (dalej: p.z.p.), zgodnie z którą przez pojęcie robót budowlanych należy rozumieć:

wykonanie albo zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych, określonych w załączniku II do dyrektywy 2014/24/UE, w załączniku I do dyrektywy 2014/25/UE oraz objętych działem 45 załącznika I do rozporządzenia (WE) nr 2195/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 5 listopada 2002 r. w sprawie Wspólnego Słownika Zamówień (CPV) (Dz. Urz. WE L 340 z 16.12.2002, str. 1, z późn. zm.), zwanego dalej „Wspólnym Słownikiem Zamówień”, lub obiektu budowlanego, a także realizację obiektu budowlanego za pomocą dowolnych środków, zgodnie z wymaganiami określonymi przez zamawiającego.

Jest to definicja odmienna od tej określonej w art. 3 pkt 7 ustawy – Prawo budowlane. Przepisy prawa budowlanego przewidują, że pod pojęciem robót budowlanych należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Zgodnie zaś z art. 647 kodeksu cywilnego (k.c.), przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Odmienność powyższych regulacji wynika z charakteru zamówienia publicznego, bowiem najistotniejsze z punktu widzenia p.z.p. jest określenie zakresu zamówienia, którego przedmiotem mają być roboty budowlane w zamówieniach publicznych, a nie stricte aspekty techniczne przedmiotu umowy. Wypowiedział się o tym również Sąd Najwyższy, który w wyroku z 16 września 2009 r. (sygn. II CSK 104/09) stwierdził, że: „wspomniane przepisy nie są ze sobą sprzeczne, zaś określenie robót budowlanych w prawie zamówień publicznych obejmuje więcej stanów faktycznych i związanych z tym konsekwencji prawnych, niż art. 647 k.c. dlatego, że odwołuje się do pojęć właściwych dla ustawy – Prawo budowlane”. Intencja wyroku, pomimo zmiany przepisów prawa zamówień publicznych, nadal zachowuje aktualność; przepisy prawa zamówień publicznych nie są sprzeczne z przepisami kodeksu cywilnego i obejmują więcej stanów faktycznych. Tak właśnie konstruowana jest każda umowa o roboty budowlane w zamówieniach publicznych.

Obowiązki wykonawcy umowy o roboty budowlane zawartej na gruncie przepisów p.z.p.

Jeśli chodzi o obowiązki wykonawcy, prawo budowlane kształtuje je w następujący sposób: zamawiający i wykonawca są zobowiązani współdziałać przy wykonaniu umowy w sprawie zamówienia publicznego, w celu należytej realizacji zamówienia. Z uwagi na charakter umowy zawartej na gruncie prawa zamówień publicznych, a także fakt, że często są to inwestycje wieloletnie, współdziałanie stron umowy jest niezwykle istotne dla jej prawidłowej realizacji.

Wyspecjalizowani wykonawcy robót budowlanych na gruncie p.z.p. mogą samodzielnie wykonać zadanie jako generalny wykonawca, jak również skorzystać z usług innych podmiotów, będących podwykonawcami. Po otrzymaniu dokumentacji projektowej wykonawca ma obowiązek sprawdzenia kompletności dostarczonych dokumentów, zatwierdzenia ich przez właściwe organy oraz wskazania wad lub błędów, które da się wykryć przy zachowaniu należytej staranności. W przypadku odnalezienia jakichkolwiek nieprawidłowości ma on obowiązek niezwłocznie poinformować o tym inwestora. Przy tym wykonawca nie ma obowiązku badania poprawności przyjętych w projekcie założeń i obliczeń.

W trakcie realizacji umowy, wykonawca ma obowiązek realizować określony sposób wykonywania robót budowlanych, władać terenem budowy w interesie zamawiającego i podejmować czynności związane z prowadzeniem robót, zapewnieniem ich prawidłowej realizacji, przy zachowaniu odpowiednich zasad bezpieczeństwa i porządku. Działaniom podejmowanym przez wykonawcę przyświeca przedmiot zawartej umowy – wykonania obiektu i oddania go zamawiającemu wraz z przekazanym uprzednio terenem. Na gruncie zawartej umowy na obowiązki wykonawcy robót budowlanych mogą składać się również szczególne świadczenia, takie jak konieczność wykonania niektórych czynności przygotowawczych, zabezpieczenia należytego wykonania umowy, udzielania gwarancji i innych świadczeń, w szczególności tych niepieniężnych.

Ryzyka wykonawcy

W pierwszej kolejności należy wskazać, że ryzykiem wykonawcy są błędy, niejasności dokumentacji projektowej sporządzonej przez zamawiającego. Należy pamiętać, by nie utożsamiać wykonawcy, który ma jedynie „zbudować” przedmiot umowy z projektantem, który ma za zadanie opracować dokumentację projektową, chyba że mamy do czynienia z formułą „zaprojektuj i wybuduj”. Kolejnym ryzykiem, z jakim może zmierzyć się wykonawca, jest opóźnienie zamawiającego z przekazaniem terenu pod budowę, czy też zwłoka z przekazaniem dokumentacji projektowej. W takiej sytuacji wykonawca może mieć problem, aby zachować terminowy sposób wykonywania robót budowlanych i zrealizować umowę zgodnie z harmonogramem prac.

Kolejnym ryzykiem wykonawcy jest możliwość utożsamienia przez zamawiającego terminu wykonania robót z terminem podpisania bezusterkowego końcowego protokołu odbioru robót. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem odbiór robót budowlanych, które spełniają cechy zamówienia określone w umowie, stanowi obowiązek zamawiającego. Na ten obowiązek nie ma wpływu ewentualne posiadanie przez te roboty nieistotnych wad, usterek i niedoróbek. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 7 marca 2013 r. (sygn. II CSK 476/12) odmowa odbioru robót znajdowałaby uzasadnienie jedynie w przypadku, gdy przedmiot umowy będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania.

Najdalej idącym ryzykiem wykonawcy na gruncie umowy o roboty budowlane zawartej w trybie zamówień publicznych jest możliwość odstąpienia od umowy przez zamawiającego. Ustawa  p.z.p. przewiduje konkretne przesłanki, które zezwalają zamawiającemu na odstąpienie od zawartej umowy. Art. 456 p.z.p. przyznaje zamawiającemu prawo do odstąpienia od umowy lub jej części z przyczyn zaistniałych przed lub po jej zawarciu. Głównym celem jest ochrona interesu publicznego. Uprawnienie to działa niezależnie od przepisów kodeksu cywilnego i pełni funkcje ochronne.

Przesłanki odstąpienia są następujące:

• Istotna zmiana okoliczności i interes publiczny (art. 456 ust. 1 pkt 1 p.z.p.): Dalsze wykonanie umowy nie leży w interesie publicznym lub zagraża podstawowemu bezpieczeństwu państwa w wyniku nieprzewidywalnej istotnej zmiany okoliczności. Odstąpienie następuje ze skutkiem na przyszłość (ex nunc). Zamawiający ma na to 30 dni od powzięcia wiadomości o zmianie.
• Naruszenie zasad konkurencyjności (art. 456 ust. 1 pkt 2 p.z.p.): Bezprawna zmiana umowy (lit. a) – skutek wsteczny (ex tunc); istnienie obligatoryjnych podstaw wykluczenia wykonawcy (lit. b) w momencie zawarcia umowy – skutek wsteczny (ex tunc); udzielenie zamówienia z naruszeniem prawa UE (lit. c).
• W razie odstąpienia na podstawie art. 456 ust. 1 p.z.p., wykonawca może żądać wyłącznie wynagrodzenia należnego z tytułu wykonania części umowy. Ponadto, należy zwrócić uwagę na art. 465 ust. 7 p.z.p., zgodnie z którym konieczność wielokrotnego dokonywania przez zamawiającego bezpośredniej zapłaty podwykonawcy lub dalszemu podwykonawcy, lub dokonania takich bezpośrednich zapłat na sumę większą niż 5 proc. wartości umowy, może stanowić samodzielną podstawę do odstąpienia od umowy przez zamawiającego.

Podsumowanie

Umowa o roboty budowlane w zamówieniach publicznych wymaga od wykonawcy podwyższonej staranności zawodowej, obejmującej weryfikację dokumentacji i aktywne współdziałanie z zamawiającym. Głównym ryzykiem dla wykonawcy jest jednostronne prawo zamawiającego do odstąpienia (art. 456 p.z.p.) w celu ochrony interesu publicznego. W przypadku odstąpienia, wykonawca może żądać wyłącznie wynagrodzenia za zrealizowaną część robót, co znacząco ogranicza jego roszczenia odszkodowawcze.