Kategoria: Bez kategorii

W dniu 7 maja 2025 r. weszła w życie ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. W związku z powołaną ustawą, do połowy 2026 roku będą musiały zostać uchwalone plany ogólne gmin, które zastąpią dotychczasowe stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i stanowić będą obligatoryjny akt prawa miejscowego – piszą na portalu infor.pl Anna Halczuk-Izydorczyk oraz Maja Graczyk.

W związku z reformą planistyczną, wkrótce miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z uchwalanymi przez gminy planami ogólnymi. Powyższe, prowadzić może do uniemożliwienia inwestorom budowy na działkach, które taki plan ogólny gminy zlokalizuje w strefie objętej zakazem zabudowy. Niewykluczone, że w niektórych przypadkach dojdzie do opóźnień w realizacji projektów.

Zmiany w planowaniu przestrzennym to rewolucja, która ma na celu uporządkowanie zasad zagospodarowania przestrzennego, jednakże niewątpliwie wymagać będzie od inwestorów większej świadomości i planowania na przyszłość, co może być nie lada wyzwaniem – zwłaszcza dla branży deweloperskiej i planowanych inwestycji przemysłowych.

Nowe planowanie przestrzenne w gminie ograniczy znacznie rolę decyzji o warunkach zabudowy, które przez lata stanowiły podstawowy instrument realizacji inwestycji w gminach bez miejscowych planów. Od 1 lipca 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko dla obszarów wskazanych w planie jako obszary uzupełnienia zabudowy. Dla wielu inwestorów oznacza to konieczność dostosowania zamierzeń inwestycyjnych do nowych zapisów planistycznych. Niewykluczone, że w niektórych przypadkach konieczne będzie nawet dokonanie zmiany w projekcie budowlanym, czy zrezygnowanie z części założeń projektowych.

Plan ogólny będzie dzielił gminę na strefy planistyczne, a także określał jej standardy urbanistyczne. Każda działka zostanie przypisana do jednej z trzynastu stref planistycznych.

Najistotniejszym ryzykiem z punktu widzenia przedsiębiorców z branży deweloperskiej, mogącym powodować opóźnienia w realizacji projektów, będzie sytuacja w której ogólne plany zagospodarowania przestrzennego nie zostaną uchwalone przez gminy na czas, tj. do dnia 30 czerwca 2026 r. W takim przypadku nowe inwestycje, będą mogły powstać wyłącznie na terenach, na których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Taka sytuacja może doprowadzić do zablokowania nawet na kilka miesięcy nie tylko nowych inwestycji. Dlatego też, przedsiębiorcy planujący nowe inwestycje deweloperskie na działkach nieobjętych miejscowym planem, powinni dla uniknięcia zablokowania planowanej przez nich inwestycji,  pospieszyć się z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i złożyć stosowny wniosek przed dniem 1 lipca 2026 r., co skutkować będzie wydaniem WZ jeszcze według starych zasad.

Brak Planu Ogólnego po 1 lipca 2026 r. może spowodować paraliż inwestycyjny w gminach bez Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W takiej sytuacji nie będzie można wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy, ani uchwalać nowych MPZP, co może zablokować rozwój budownictwa i inwestycji aż do uchwalenia Planu Ogólnego Gminy,  z wyjątkiem spraw zainicjowanych przed terminem.

Wobec tego, warto śledzić proces uchwalania planów, analizować ich treść pod kątem zgodności z prowadzoną inwestycją, a przede wszystkim aktywnie uczestniczyć w konsultacjach i korzystać z wsparcia prawnego, aby zminimalizować ryzyko i z powodzeniem zrealizować zamierzoną inwestycję. Odpowiednie przygotowanie, czy też wcześniejsze wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, pozwali ograniczyć problemy formalne, a jednocześnie wykorzystać zalety reformy.

Dla przedsiębiorców, planujących inwestycje przemysłowe czy deweloperskie wprowadzenie planu ogólnego może nieść bowiem ze sobą również szereg korzyści. Po 1 lipca 2026 r. wszystkie planowane inwestycje będą musiały opierać się na zapisach planu ogólnego lub na planach miejscowych zgodnych z jego ustaleniami. Plany ogólne mają na celu wprowadzenie jasnych stref przestrzennych, co pozwoli na ocenę, czy dana działka nadaje się pod określony typ inwestycji. To nie tylko pewność co do przeznaczenia terenu i zmniejszenie ryzyka niepowodzenia inwestycji, ale również mniejsze ryzyko zaistnienia sporów sądowych, które nierzadko wynikały właśnie z niejednoznacznych zapisów Stadium czy wydanych wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego też aktywne uczestniczenie w procesie uchwalania planów ogólnych, przedstawienie naszego stanowiska wobec treści projektu, może zminimalizować ryzyko napotkania w przyszłości poważnych ograniczeń inwestycyjnych, ale również zabezpieczyć planowaną inwestycję i zapobiec opóźnieniom.

Obecnie w większości gmin właściciele nieruchomości lub inwestorzy planujący realizację przedsięwzięcia na danym terenie mogą składać uwagi do projektu planu ogólnego. Projekty planów ogólnych publikowane są w Biuletynach Informacji Publicznych poszczególnych gmin oraz na ich stronach internetowych, dlatego każdy zainteresowany może, a nawet powinien się z nimi zapoznać.

Termin do składania uwag wyznacza gmina, natomiast przekroczenie zakreślonego terminu powodować będzie pozostawienie złożonych uwag bez rozpoznania. Uwagi składa się na urzędowym formularzu w formie elektronicznej (przez ePUAP), osobiście w urzędzie gminy lub listownie. Uwagi do projektu powinny zostać merytorycznie uzasadnione, bowiem sam brak akceptacji projektu będzie niewystarczający.

Odpowiednio przygotowane uwagi powinny wskazywać na konkretne błędy, uchybienia, niespójności w projekcie, czy naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Do formularza należy również dołączyć dokumenty potwierdzające słuszność przedstawionych w nim uwag.

Jeżeli jesteś na etapie planowania inwestycji i obawiasz się ograniczeń, jakie może wprowadzić uchwalany obecnie w Twojej gminie plan ogólny – skorzystaj z pomocy eksperta, który pomoże Ci przygotować uwagi, które zwiększą szansę na uzyskanie korzystnych rozwiązań planistycznych i pozwolą na realizację zamierzonych planów inwestycyjnych. To ostatni moment na zadbanie o pomyślność przyszłych inwestycji. Mieszkańcy stolicy powinni mieć na względzie, że termin na składanie uwag do sporządzonego planu ogólnego m.st. Warszawy upływa już 19 stycznia 2026 r.

Od 1 stycznia 2025 r. weszły w życie nowe regulacje dotyczące gospodarowania odpadami budowlanymi i rozbiórkowymi. Regulacje te są niezwykle istotne dla przedsiębiorców z sektora budowlanego.

Do ustawy o odpadach (Dz. U. z 2023 r. poz. 1587, ze zm.) została dodana definicja odpadów budowlanych i rozbiórkowych.  Jak stanowi art. 3 ust. 1 pkt 6a) powołanej ustawy, odpady budowlane i rozbiórkowe to odpady powstałe podczas robót budowlanych.

Dla prawidłowej interpretacji znaczenia pojęcia odpadów budowlanych, istotna jest definicja robót budowlanych wskazana w art. 3 pkt. 7 ustawy prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89, poz. 414, t.j.
Dz.U. z 2025 r. poz. 418), zgodnie z którą przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Z powyższej definicji wynika, że kluczowe znaczenie dla zakwalifikowania odpadów jako odpady budowlane i rozbiórkowe będzie miał czas i miejsce ich powstania. Na przykład gruz, resztki płyt ceramicznych powstające w trakcie trwającej budowy lub rozbiórki będą odpadami budowlanymi w rozumieniu ustawy, natomiast pozostałe odpady niezwiązane bezpośrednio z wykonanymi robotami już nie.

Zmiana Prawnej Definicji Odpadów Budowlanych: Co oznacza nowelizacja dla przedsiębiorców?
Prawidłowa gospodarka odpadami budowlanymi przez przedsiębiorców ma z założenia prowadzić do zwiększenia poziomu odzyskania odpadów, co skutkować ma z kolei zmniejszeniem ich wpływu na środowisko.

Nowa definicja odpadów budowlanych nakłada na wytwórcę odpadów budowlanych i rozbiórkowych obowiązek segregacji odpadów wytworzonych podczas prac budowlanych i rozbiórkowych.

Zgodnie z art. 101 a ustawy o odpadach (Dz. U. z 2023 r. poz. 1587, ze zm.) wytwórcy odpadów budowlanych i rozbiórkowych mają obowiązek zapewnienia wysegregowania z wytworzonych przez siebie odpadów budowlanych i rozbiórkowych co najmniej: drewna, metali, szkła, tworzyw sztucznych, gipsu i odpadów mineralnych, w tym betonu, cegły, płytek i materiałów ceramicznych oraz kamieni.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że ustawa o odpadach, dopuszcza także możliwość zwolnienia przedsiębiorcy z obowiązku segregacji odpadów budowlanych i rozbiórkowych, jednakże tylko jeżeli wysegregowanie nie jest technologicznie możliwe lub brak wysegregowania pozwala na przygotowanie do ponownego użycia, recykling lub inny odzysk.

Nowelizacja prawa budowlanego (a właściwie ustawy o odpadach) wprowadziła od 1 stycznia 2025 r. obowiązek segregacji odpadów budowlanych i rozbiórkowych na co najmniej 6 frakcji: drewno, metale, szkło, tworzywa sztuczne, gips, odpady mineralne (beton, cegły, płytki) przez firmy budowlane, z surowszymi karami i wymogami ewidencji (Bazy Danych o Produktach i Opakowaniach oraz o Gospodarce Odpadami), by zwiększyć recykling odpadów budowlanych.

Mając na względzie powyższe rozważania, gospodarka odpadami na budowie od wejścia w życie nowelizacji dotyczącej definicji odpadów budowlanych wymaga większego zaangażowania i stosowania się do wymaganych procedur przez branżę budowlaną.

Przedsiębiorca może zlecić wykonanie obowiązku określonego w art. 101a ust. 1 ustawy o odpadach innemu podmiotowi (wskazanemu w art. 27 ust. 2 ustawy o odpadach) w drodze umowy określającej dalsze zagospodarowanie wysegregowanych odpadów. Umowa ta pod rygorem nieważności musi zostać zawarta w formie pisemnej. Podmiot, któremu przedsiębiorca powierzy zadanie związane z segregacją wytworzonych odpadów, musi posiadać właściwe zezwolenie lub wpis do rejestru BDO. Takie rozwiązanie nie zwalnia jednak przedsiębiorcy od odpowiedzialności za nieprawidłowe wykonanie obowiązku segregacji. Odpowiedzialność tę ponoszą solidarnie wytwórca odpadów wraz z podmiotem, któremu powierzył wykonanie segregacji.
Za niezapewnienie wysegregowania odpadów budowlanych i rozbiórkowych wbrew przepisom art. 101a ust. 1-3 ustawy ustawodawca przewidział administracyjne kary pieniężne w wysokości od 1.000,00 zł do 1.000.000,00 zł.

Powołane w niniejszym artykule przepisy dla przedsiębiorców oznaczają konieczność prawidłowego identyfikowania odpadów powstających na budowie, właściwego z nimi postępowanie i segregację zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Firmy budowlane muszą zorganizować sprawne procesy logistyczne pozwalające na zastosowanie się do wymogów ustawowych. Implementacja nowych zasad niewątpliwie generuje dodatkowe koszty związane z segregacją (zakup pojemników, zorganizowanie miejsca na odpady lub zawarcie umowy z podmiotem trzecim odpowiedzialnym za segregację), jednakże brak zastosowania się do ustawowego obowiązku grozi dotkliwymi karami, z których powinni zdawać sobie sprawę przedsiębiorcy.

Zgodnie z raportem, przygotowanym dla Fundacji Polska Bezgotówkowa w 2024 r. Do najpopularniejszych metod płatności w punktach handlowo-usługowych należą karty płatnicze (41%), gotówka (31%) oraz mobilne płatności NFC (18%). Tym samym w ubiegłym roku aż 69% wszystkich płatności zostało zrealizowanych
w sposób bezgotówkowy.
Od dłuższego czasu w Polsce zauważalny jest stabilny wzrost popularności płatności bezgotówkowych – w 2016 r. podobny odsetek transakcji – 68% odbywał się za pomocą gotówki, a 20 lat temu w 2005 r. bezgotówkowe transakcje stanowiły tylko 2% sprzedaży.[1]
Stabilny wzrost popularności transakcji bezgotówkowych powoduje, że coraz bardziej istotnym zagadnieniem są nieautoryzowane transakcje płatnicze. Wraz ze wzrostem popularności transakcji bezgotówkowych rośnie również ilość przestępstw, których celem jest uzyskanie dostępu do zgromadzonych na rachunkach bankowych środków, w szczególności poprzez uzyskanie danych dostępowych do rachunku bankowego i danych lub metod autoryzacji transakcji płatniczej.
Uzyskanie dostępu do rachunków bankowych poprzez przełamanie systemów zabezpieczeń systemów bankowych jest rzadkością. Przestępcy przeprowadzający fraudy bankowe stosują najczęściej zaawansowane metody manipulacji w celu uzyskania od klientów banków danych dostępowych do rachunków lub żeby skłonić ich do nieświadomego uwierzytelnienia niekorzystnej dla nich transakcji.

Ustawa o usługach płatniczych
Kwestie odpowiedzialność banku za nieautoryzowane transakcje reguluje w głównej mierze ustawa z dnia 19 sierpnia 2011 r. o usługach płatniczych (tekst jednolity – Dz. U. Z 2025 r. poz. 611).
Ustawa ta wprowadziła do polskiego porządku prawnego przepisy tzw. dyrektywy PSD2[2]. Obecnie w Parlamencie Europejskim trwają pracę nad nową dyrektywą PSD3, która zgodnie z opublikowanymi w 2023 r. założeniami ma w zamierzeniu wprowadzić większą ochronę konsumentów, nowe narzędzia do zwalczania oszustw oraz poprawę funkcjonowania otwartej bankowości.
Ustawa o usługach płatniczych (dalej: uup) zawiera szeroką definicję usług płatniczych. Pojęcie to obejmuje działalność polegającą m.in. na przyjmowaniu wpłat gotówki i dokonywaniu wypłat gotówki z rachunku płatniczego oraz wszelkie działania niezbędne do prowadzenia rachunku; wykonywaniu transakcji płatniczych, w tym transferu środków pieniężnych na rachunek płatniczy u dostawcy użytkownika lub u innego dostawcy; wydawaniu instrumentów płatniczych; umożliwianiu akceptowania instrumentów płatniczych; świadczeniu usługi przekazu pieniężnego.[3]
Działalność w zakresie świadczenia wyżej wymienionych usług płatniczych może być wykonywana wyłącznie przez dostawców usług płatniczych, którymi są m.in. bank krajowy, oddział banku zagranicznego, czy też instytucja kredytowa. Obszerny katalog innych dostawców usług płatniczych zawarto w art. 4 uup.
Ustawa definiuje również pojęcia: płatnika, odbiorcy i użytkownika. Za płatnika uważa się m.in. osobę fizyczną, składającą zlecenie płatnicze[4] – będzie nim więc np. posiadacz rachunku zlecający wykonanie przelewu, czy dokonujący płatności za pomocą innego instrumentu. Zlecenie płatnicze oznacza oświadczenie płatnika lub odbiorcy skierowane do jego dostawcy zawierające polecenie wykonania transakcji płatniczej [5], natomiast transakcja płatnicza to zainicjowana przez płatnika lub odbiorcę wpłata, transfer lub wypłata środków pieniężnych.[6]
Jako odbiorcę ustawa definiuje z kolei osobę będącą odbiorcą środków pieniężnych stanowiących przedmiot transakcji płatniczej.[7] Płatnika i odbiorcę zbiorczo ustawa określa mianem użytkownika.[8]

Obowiązki użytkownika i dostawcy
Podstawowymi obowiązkami użytkowników instrumentów płatniczych zgodnie z art. 42 uup są:
– korzystanie z instrumentu płatniczego zgodnie z zawartą z dostawcą umową ramową. W ramach tego obowiązku użytkownik powinien podejmować niezbędne środki służące zapobieżeniu naruszeniu indywidualnych danych uwierzytelniających, w szczególności jest obowiązany do przechowywania instrumentu płatniczego z zachowaniem należytej staranności oraz nieudostępniania go osobom nieuprawnionym, oraz
– zgłaszanie niezwłocznie dostawcy lub podmiotowi wskazanemu przez dostawcę stwierdzenia utraty, kradzieży, przywłaszczenia albo nieuprawnionego użycia instrumentu płatniczego lub nieuprawnionego dostępu do tego instrumentu.

Do podstawowych obowiązków dostawcy należą natomiast:
– zapewnienie, że indywidualne dane uwierzytelniające nie są dostępne dla osób innych niż użytkownik uprawniony do korzystania z tego instrumentu,
– niewysyłanie niezamówionego instrumentu płatniczego, z wyjątkiem sytuacji, w których instrument płatniczy otrzymany przez użytkownika podlega wymianie,
– zapewnienie stałej dostępności odpowiednich środków pozwalających użytkownikowi na dokonanie zgłoszenia stwierdzenia utraty, kradzieży albo nieuprawnionego użycia instrumentu płatniczego, w tym zapewnienie możliwości bezpłatnego dokonania takiego zgłoszenia oraz uniemożliwienia korzystania
z instrumentu płatniczego po dokonaniu zgłoszenia (tak: art. 43 uup) .

Nieautoryzowane transakcje
Jak wskazano wyżej podstawowym obowiązkiem użytkownika instrumentów płatniczych jest zgłaszanie niezwłocznie dostawcy nieuprawnionego dostępu do instrumentu płatniczego, w przypadku nieautoryzowanych transakcji płatniczych użytkownik ma również obowiązek niezwłocznego powiadamiania dostawcy o stwierdzonych nieautoryzowanych, niewykonanych lub nienależycie wykonanych transakcjach płatniczych. (tak: art. 44 ust. 1 uup).
Zawiadomienia użytkownika najczęściej będzie dokonane jako reklamacja transakcji. Należy przy tym pamiętać, że orzecznictwo rozróżnia autoryzację transakcji od samego uwierzytelnienia transakcji, autoryzacja oznacza zgodę na wykonanie transakcji płatniczej (jej potwierdzenie), natomiast uwierzytelnienie jest procedurą umożliwiającą bankowi weryfikację tożsamości użytkownika. Wykazanie uwierzytelnienia transakcji płatniczej nie jest więc równoznaczne z wykazaniem jej autoryzacji, nie każda uwierzytelniona przez użytkownika transakcja będzie więc mogła zostać uznana za autoryzowaną[9].
Roszczenie użytkownika w stosunku do dostawcy wygasają, jeżeli nie dokona on powiadomienia w terminie
13 miesięcy od dnia obciążenia rachunku płatniczego albo od dnia, w którym transakcja miała być wykonana. (tak: art. 44 ust. 2 uup).
Ustawa w sposób korzystny dla użytkownika rozkłada przy tym ciężar udowodnienia, że transakcja była autoryzowana. To bowiem na dostawcy użytkownika spoczywa ciężar udowodnienia, że transakcja płatnicza została autoryzowana i prawidłowo zapisana w systemie służącym do obsługi transakcji płatniczych dostawcy oraz że nie miała na nią wpływu awaria techniczna ani innego rodzaju usterka związana z usługą płatniczą świadczoną przez tego dostawcę, w tym dostawcę świadczącego usługę inicjowania transakcji płatniczej (tak: art. 45 ust. 1 uup). Samo więc wykazanie przez dostawcę zarejestrowanego użycia instrumentu płatniczego nie jest wystarczające do udowodnienia, że transakcja płatnicza została przez użytkownika autoryzowana albo że płatnik umyślnie albo wskutek rażącego niedbalstwa doprowadził do nieautoryzowanej transakcji płatniczej albo umyślnie, albo wskutek rażącego niedbalstwa dopuścił się naruszenia co najmniej jednego z obowiązków, o których mowa powyżej (tak: art. 45 ust. 2 uup).

Zwrot środków
Udowodnienie, że transakcje została autoryzowana przez płatnika ma kluczowe znaczenie dla odpowiedzialności banku i zwrotu środków. Zgodnie bowiem z art. 46 ust. 1 uup z zastrzeżeniem art. 44 ust. 2, w przypadku wystąpienia nieautoryzowanej transakcji płatniczej dostawca płatnika niezwłocznie, nie później jednak niż do końca dnia roboczego następującego po dniu stwierdzenia wystąpienia nieautoryzowanej transakcji, którą został obciążony rachunek płatnika, lub po dniu otrzymania stosownego zgłoszenia, zwraca płatnikowi kwotę nieautoryzowanej transakcji płatniczej, z wyjątkiem przypadku gdy dostawca płatnika ma uzasadnione i należycie udokumentowane podstawy, aby podejrzewać oszustwo.
Odpowiedzialność banku za nieautoryzowaną transakcję może więc być wyłączona jedynie w przypadku, gdy do nieautoryzowanej transakcji doszło w wyniku rażącego niedbalstwa użytkownika lub gdy dostawca płatnika ma uzasadnione i należycie udokumentowane podstawy, aby podejrzewać oszustwo.
W praktyce to właśnie kwestia rażącego niedbalstwa użytkownika stanowi najczęstsza oś sporów sądowych między klientami a bankami.

Rażące niedbalstwo
Podejmując próbę definicji rażącego niedbalstwa Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 marca 2004 r. sygn. akt IV CK 151/03 stwierdził, iż „Przypisanie określonej osobie niedbalstwa uznaje się za uzasadnione wtedy, gdy osoba ta zachowała się w określonym miejscu i czasie w sposób odbiegający od właściwego dla niej miernika należytej staranności. Przez rażące niedbalstwo rozumie się natomiast niezachowanie minimalnych (elementarnych) zasad prawidłowego zachowania się w danej sytuacji”. Rażące niedbalstwo jest zatem kwalifikowaną postacią winy nieumyślnej, oznacza wyższy jej stopień niż w przypadku zwykłego niedbalstwa, leżący już bardzo blisko winy umyślnej.
Posłużenie się przez ustawę o usługach płatniczych kategorią rażącego niedbalstwa znacząco więc „podnosi poprzeczkę” i sprawia, że wyłączenie odpowiedzialności banku jest trudnym zadaniem. Orzecznictwo sądów powszechnych cechuje się przy tym bardzo wyrozumiałym podejściem do zachowań użytkowników, w rezultacie czego nawet bardzo lekkomyślne i nieuważne działania użytkowników będących konsumentami, często nie powodują przypisania im odpowiedzialności za nieautoryzowane transakcje.
Ustawa o usługach płatniczych korzystnie więc dla konsumentów – klientów banku kształtuje odpowiedzialności banku za „kradzież z konta”, przerzucając ciężar dowodu na banki i wprowadzając kategorię „rażącego niedbalstwa”.
Częstym efektem wydania wyroku jest więc zwrot środków przez Bank. Należy jednak pamiętać, że w praktyce konkretny stan faktyczny może być odmiennie oceniony przez sąd rozpatrujący sprawę, a sam proces sądowy jest długotrwały. Istotne i rozsądne, z punktu widzenia użytkownika instrumentów płatniczych, jest więc zachowanie daleko posuniętej ostrożności w korzystaniu z tych instrumentów.

[1] Raport POLASIK RESEARCH zrealizowany przez agencję Minds & Roses dla Fundacji Polska Bezgotówkowa, styczeń 2025 r.

[2] Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2015/2366 z dnia 25 listopada 2015 r. w sprawie usług płatniczych w ramach rynku wewnętrznego, zmieniająca dyrektywy 2002/65/WE, 2009/110/WE, 2013/36/UE i rozporządzenie (UE) nr 1093/2010 oraz uchylająca dyrektywę 2007/64/WE

[3] Tak: art. 3 ust. 1 uup

[4] Tak: art. 2 pkt 22 uup

[5] Tak. Art. 2 pkt 36 uup

[6] Tak: art. 2 pkt 29 uup

[7] Tak: art. 2 pkt 18 uup

[8] Tak: art. 2 pkt 34 uup

[9] za: Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 września 2023 r., sygn. akt II CSKP 1013/22, opubl. OSNC 2024 nr 6, poz. 61, str. 49

Klauzule abuzywne w umowach frankowych sprawiły poważne perturbacje w sektorze bankowym, który zdaje się, że musi w trybie pilnym stworzyć nową strategię zarządzania ryzykiem prawnym. Fala roszczeń klientów, nagłośnione orzeczenia unijne i krajowe oraz narastająca ilość pozwów pomiędzy stronami umów kredytowych oznaczają, że instytucje finansowe wymagają zarówno lepszych procedur, jak i nowego sposobu komunikacji z klientami. Umowy kredytowe we frankach pokazały, że nadchodząca dekada będzie czasem intensywnych rozliczeń jak również restrukturyzacji praktyk rynkowych.

Analiza:
Analiza ryzyka i przegląd umów wydają się koniecznością aby w przyszłości lepiej przygotować się na wyzwania związane z klauzulami abuzywnymi. Banki muszą dokonać szczegółowego przeglądu umów pod kątem prawnym, identyfikując te, w których mogła znaleźć się klauzula abuzywna lub inne konstrukcje narażone na unieważnienie. Dotyczy to szczególnie produktów walutowych, gdzie klauzule abuzywne w kredytach frankowych były najczęściej przedmiotem sporów. Samo mapowanie zagrożeń to jednak dopiero początek – kluczowa będzie ocena potencjalnego obciążenia finansowego w różnych scenariuszach orzeczniczych.

Polityka ugód:
W aktualnym okresie „fali” pozwów frankowych wiodącą praktyką większości banków jest przemyślana polityka ugodowa. Wielu ekspertów wskazuje, że budowanie strategii opartych jedynie na obronie w sądach staje się nieopłacalne. Ugody, nawet kosztowne, mogą przynieść bankom wymierne korzyści: zmniejszanie ryzyka procesowego, przewidywalność skutków finansowych oraz ograniczenie negatywnych kosztów reputacyjnych. Proaktywny dialog z klientami, bez wykorzystywania przewagi kontraktowej — zwłaszcza tymi, którzy rozważają odstąpienie od umowy kredytowej — może zmniejszyć liczbę sporów sądowych co w dłuższej perspektywie może przynieść zauważalne korzyści dla Banków.

Wzmocnienie procesów compliance i standardów umownych:
Najważniejszą lekcją dla sektora finansowego jest konieczność gruntownej przebudowy procesów compliance. Każdy nowy produkt musi być projektowany w zgodzie z wysokimi standardami transparentności i zrozumiałości dla klienta a w szczególności konsumenta. Zasadnym jest odwoływanie się do procedur i koncepcji dotyczących sprawiedliwego projektowania produktów, które minimalizują ryzyko pojawienia się konstrukcji uznawanych za nieuczciwe. Jednocześnie banki powinny wdrożyć systemy szybkiej weryfikacji i korekty zapisów, zanim trafią one do obrotu.

Rekomendacje KNF dla banków:
Istotną rolę odgrywają również rekomendacje KNF dla banków, które w ostatnich latach coraz mocniej akcentują obowiązek rzetelnego informowania klientów o ryzyku walutowym oraz o potencjalnych konsekwencjach finansowych umów zawieranych w walutach obcych. Banki, które w pełni wdrożą dobre praktyki nadzorcze i wzmocnią kulturę zgodności, będą znacznie mniej narażone na kolejne fale sporów.

Zarządzanie komunikacją i odbudowa zaufania:
Wyzwania prawne to jedno, ale równie ważne jest strategiczne zarządzanie komunikacją. Klienci oczekują od instytucji finansowych przejrzystości i gotowości do rozmów. Budowanie relacji opartych na zaufaniu wymaga nie tylko reakcji na istniejące roszczenia, lecz także jasnego wyjaśniania, jakie działania bank podejmuje, aby podobne sytuacje nie powtórzyły się w przyszłości. W czasach, gdy opinia publiczna uważnie obserwuje jak klauzule abuzywne w umowach frankowych są rozstrzygane – wizerunek instytucji finansowej ma znaczący wpływ na jej stabilność.

Podsumowując banki stoją dziś przed jednym z największych wyzwań prawnych od czasu globalnego kryzysu finansowego. Rosnąca liczba pozwów, w tym także wynikających z ofensywy procesowej po stronie sektora bankowego — czego przykładem są pozwy banków przeciwko frankowiczom — wymaga kompleksowego i wielowymiarowego podejścia. Właściwa analiza ryzyka, wdrożenie efektywnych procedur ugodowych, wzmocnienie compliance, stosowanie się do wytycznych KNF oraz odpowiednia komunikacja z klientami – stanowią fundament przygotowania na nadchodzące lata. Ostatecznie to właśnie zdolność adaptacji i transparentność zadecydują o tym, jak sektor poradzi sobie ze skutkami obecnej fali sporów wokół kredytów walutowych.

Sankcja kredytu darmowego stanowi obecnie istotne wyzwanie dla kredytodawców. Wzmożona aktywność kancelarii prawnych specjalizujących się w sporach z sektorem finansowym, a także rosnąca liczba oświadczeń składanych przez konsumentów, powodują, że prawidłowa organizacja procesu obsługi tych spraw – od momentu wpływu oświadczenia po ewentualne postępowanie sądowe – nabiera istotnego znaczenia w kontekście bezpieczeństwa prawnego oraz stabilności organizacyjnej instytucji finansowych.

Instytucja sankcji kredytu darmowego została uregulowana w art. 45 ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim. Zgodnie z przepisem, konsument, który uzna, że przy zawieraniu umowy kredytowej doszło do naruszenia obowiązków informacyjnych lub uchybień formalnych, może złożyć oświadczenie o skorzystaniu z tego uprawnienia. Skutkiem złożenia oświadczenia może być przekształcenie umowy w stosunek nieodpłatny, w ramach którego kredytobiorca zobowiązany jest wyłącznie do zwrotu udostępnionego kapitału. W praktyce oznacza to dla banku potencjalną utratę należnych odsetek, prowizji i innych kosztów związanych z udzieleniem finansowania, a w niektórych przypadkach także konieczność zwrotu świadczeń już pobranych.

Należy jednak podkreślić, że samo złożenie oświadczenia o sankcji kredytu darmowego przez konsumenta nie powoduje automatycznego uznania jego skuteczności. Oświadczenie to ma charakter informacyjny i stanowi jedynie zawiadomienie o zamiarze skorzystania z przysługującego prawa. Dopiero szczegółowa analiza treści umowy oraz okoliczności jej zawarcia pozwala ustalić, czy przesłanki zastosowania sankcji zostały spełnione. To kredytodawca, jako wierzyciel, dokonuje oceny zasadności oświadczenia, a jego podstawą jest przeprowadzenie kompleksowej analizy merytorycznej zgodnie z art. 45 ustawy o kredycie konsumenckim.

Uprawnienia wierzyciela obejmują weryfikację poprawności formalnej umowy kredytowej, ocenę wykonania obowiązków informacyjnych wobec klienta oraz ustalenie, czy umowa kredytowa oraz dokumentacja kredytowa spełnia wszystkie wymogi przewidziane przepisami prawa. Jeżeli uchybienia są pozorne lub nieistotne z punktu widzenia treści umowy, bank ma pełne prawo do zakwestionowania zasadności oświadczenia. Równocześnie należy zabezpieczyć pełen materiał dowodowy dotyczący procesu zawarcia i realizacji umowy. Zgromadzenie kompletnej dokumentacji stanowi podstawę rzetelnej oceny ryzyka prawnego oraz skutecznej obrony w ewentualnym sporze.

Kolejnym etapem jest przygotowanie formalnej odpowiedzi na oświadczenie konsumenta. W przypadku braku podstaw do zastosowania sankcji kredytu darmowego, wspomniana instytucja finansowa powinna wskazać argumenty potwierdzające prawidłowość zawartej umowy oraz wykazać, że wszystkie obowiązki banku wobec klienta zostały wykonane w sposób zgodny z ustawą.

Jeżeli jednak konsument, po otrzymaniu decyzji odmownej, zdecyduje się na skierowanie sprawy do sądu, koniecznym jest przygotowanie starannej odpowiedzi na pozew w terminie przewidzianym przez przepisy. Odpowiedź powinna zawierać pełne stanowisko procesowe, wskazanie podstaw prawnych obrony, uzasadnienie faktyczne oraz komplet dowodów potwierdzających zgodność działań banku z przepisami. W toku postępowania istotne jest konsekwentne prezentowanie argumentacji wykazującej, że obowiązki informacyjne wobec konsumenta zostały należycie zrealizowane, a treść umowy odpowiada wymogom prawa oraz praktyce rynkowej.

W ramach przyjętej strategii obrony bank powinien wykazać, że umowa kredytowa zawierała wszystkie wymagane elementy, przedstawić dowody potwierdzające wykonanie obowiązków informacyjnych wobec konsumenta, powołać się na orzecznictwo wskazujące, że drobne uchybienia formalne nie uzasadniają zastosowania sankcji, a także wskazać, iż oświadczenie zostało złożone po terminie lub w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Praktyka orzecznicza potwierdza, że właściwie przygotowana argumentacja oraz spójna dokumentacja kredytowa pozwalają bankom skutecznie bronić się przed bezzasadnymi roszczeniami kredytowymi i ograniczać ryzyko prawne i finansowe.

Należy zaznaczyć, że w ostatnich latach sądy coraz częściej wskazują, iż sankcja kredytu darmowego nie może być stosowana automatycznie, a jej zastosowanie wymaga wykazania rzeczywistego wpływu ewentualnych uchybień na interes ekonomiczny konsumenta. Daje to kredytodawcom realne możliwości skutecznej obrony w postępowaniach sądowych, pod warunkiem zachowania odpowiedniej staranności dowodowej i procesowej.

Projekty budowlane (deweloperskie) wymagają ogromnych nakładów finansowych oraz wiążą się z wysokim ryzykiem prawnym i organizacyjnym. Z tego względu inwestycje deweloperskie potrzebują szczególnych narzędzi ochrony interesów zarówno dewelopera jako inwestora, jak i nabywców lokali czy wykonawców. Jednym z najważniejszych instrumentów w tym zakresie jest gwarancja bankowa, która coraz częściej stanowi podstawowe zabezpieczenie w relacjach między uczestnikami procesu budowlanego.

Na czym polega gwarancja bankowa?

Gwarancja bankowa to jednostronne zobowiązanie banku (gwaranta), że po spełnieniu przez podmiot uprawniony (beneficjenta gwarancji, czyli np. inwestor, nabywca albo wykonawca) określonych warunków zapłaty, które zostaną potwierdzone określonymi w gwarancji dokumentami, bank ten wykona świadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta gwarancji (art. 81 prawa bankowego).

Innymi słowy Bank zobowiązuje się do wypłaty określonej sumy pieniędzy na rzecz beneficjenta gwarancji, jeśli zleceniodawca gwarancji (kontrahent) nie wywiąże się z warunków umowy.

Umowa gwarancji bankowej stanowi więc niezależny instrument, który daje beneficjentowi gwarancji pewność uzyskania zapłaty w przypadku niewypłacalności czy niewłaściwego działania kontrahenta. W praktyce bank przejmuje na siebie ryzyko związane z niewykonaniem kontraktu, co zwiększa bezpieczeństwo całej inwestycji.

Rodzaje gwarancji stosowane w inwestycjach deweloperskich

Inwestycje deweloperskie mogą zostać zabezpieczone gwarancjami bankowymi, które pełnią różne funkcje i tak wymienić można przykładowo:

• Gwarancja należytego wykonania kontraktu – chroni beneficjenta gwarancji przed skutkami niewywiązania się wykonawcy (może być nim także deweloper) z umowy. Jeśli prace budowlane nie zostaną ukończone w terminie lub nie będą zgodne z wymaganiami technicznymi, bank wypłaca środki pozwalające na pokrycie strat do sumy gwarancyjnej.
• Gwarancja zapłaty – daje wykonawcy lub podwykonawcy pewność, że otrzyma wynagrodzenie za zrealizowane prace, nawet jeśli główny kontrahent (deweloper jako inwestor) nie wywiąże się ze swoich zobowiązań finansowych np. ogłosi upadłość. Gwarancja może także obejmować zwrot zaliczki – jeżeli kontrahent nie rozliczy się ze zwrotu zaliczki zgodnie z umową.
• Gwarancja usunięcia wad i usterek (rękojmia budowlana) – zabezpiecza interesy nabywców lokali oraz inwestora na okres po zakończeniu budowy, który co do zasady wynosi 5 lat od wydania nieruchomości. Jeśli wykonawca np. deweloper nie naprawi usterek ujawnionych w ramach rękojmi, beneficjent gwarancji (np. nabywca lokalu) może dochodzić roszczeń bezpośrednio od banku.

Dlaczego gwarancje bankowe są ważne dla dewelopera?

Z punktu widzenia inwestora i banku finansującego zamierzenie inwestora, gwarancja bankowa pełni również rolę jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego. Bank udzielający finansowania ma pewność, że kluczowe elementy kontraktu – takie jak terminowa realizacja budowy czy rozliczenia z wykonawcami – są zabezpieczone przez gwarancje bankową. Dzięki temu łatwiej jest uzyskać finansowanie, a warunki kredytowe stają się korzystniejsze.

Jednocześnie odpowiedzialność dewelopera wobec nabywców mieszkań zostaje w ten sposób wzmocniona. Klient, który kupuje lokal w ramach inwestycji deweloperskiej, ma pewność, że w razie problemów związanych z wykonaniem robót czy rękojmią budowlaną, istnieje dodatkowe zabezpieczenie jego interesów.

Umowa gwarancji bankowej – kluczowe elementy

Przy sporządzaniu umowy gwarancji bankowej należy zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów:

1. Kwota gwarancji (suma gwarancyjna) – powinna być adekwatna do wartości kontraktu oraz potencjalnych strat.
2. Okres obowiązywania – musi obejmować nie tylko czas realizacji robót, ale również okres rękojmi.
3. Warunki uruchomienia – im prostsza procedura dochodzenia roszczeń (np. „płatność na pierwsze żądanie” czyli bezwarunkowa), tym większe bezpieczeństwo beneficjenta.
4. Zakres odpowiedzialności – gwarancja może dotyczyć wyłącznie określonych zobowiązań, dlatego istotne jest precyzyjne sformułowanie jej treści.

Podsumowanie

W dzisiejszych realiach gospodarczych gwarancje bankowe są nieodzownym narzędziem, które znacząco ogranicza ryzyko w sektorze budowlanym. Dzięki nim inwestycje deweloperskie stają się bardziej bezpieczne, a zaufanie kontrahentów i klientów do dewelopera wzrasta. Gwarancja należytego wykonania kontraktu, gwarancja zapłaty czy gwarancja związana z rękojmią budowlaną chronią zarówno interesy inwestora, jak i nabywców lokali. Co więcej, odpowiednio przygotowana umowa gwarancji bankowej stanowi silne wsparcie w negocjacjach kredytowych i w procesie pozyskiwania finansowania.

Dlatego każdy deweloper planujący realizację większego przedsięwzięcia powinien uwzględniać gwarancje bankowe jako podstawowe narzędzie minimalizacji ryzyka i ochrony interesów stron uczestniczących w procesie budowlanym.

W sprawach dotyczących kredytów frankowych doszło do istotnej zmiany w linii orzeczniczej. W postanowieniu z dnia 9 lipca 2025 r. (sygn. akt I CSK 652/25) Sąd Najwyższy zasygnalizował możliwość odejścia od sztywnego stosowania teorii dwóch kondykcji w rozliczeniach stron nieważnej umowy kredytowej. W konsekwencji strony sporu – zarówno kredytobiorcy, jak i banki – muszą zrewidować swoje dotychczasowe strategie procesowe.

Orzecznictwo w sprawie kredytów frankowych -odejście od teorii dwóch kondykcji

Impuls do zmian dało orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 19 czerwca 2025 r. w sprawie C-396/24. W przedmiotowym wyroku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej odniósł się do konieczności dokonania wzajemnych rozliczeń stron i określenia wysokości świadczeń spełnionych przez strony, tak aby ustalić, która z nich dokonała największej spłaty w wykonaniu umowy. W uzasadnieniu Trybunał podkreślił, że sąd krajowy powinien zapewnić, aby stwierdzenie nieważności umowy nie prowadziło do nałożenia na konsumenta nadmiernych obciążeń, a eliminacja nieuczciwego warunku umownego służyła realizacji celu w postaci przywrócenia równowagi kontraktowej między stronami.

Następnie, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 lipca 2025 r. o sygn. akt I CSK 652/25 wskazał, iż Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej zakwestionował dotychczas dominującą w judykaturze sądów krajowych koncepcję rozliczania nieważnych umów kredytowych w oparciu o zasadę dwóch kondykcji, zgodnie z którą każdej ze stron przysługuje odrębne roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia. Zdaniem Sądu Najwyższego z przedmiotowego orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości można wyprowadzić wniosek, iż teoria salda ma zastosowanie zarówno do roszczeń banków względem konsumentów, jak i do roszczeń konsumentów względem banków. Sąd Najwyższy podkreślił również, że przyjęcie działania teorii salda wyłącznie na korzyść konsumenta prowadziłoby do poważnych komplikacji procesowych i materialnoprawnych. W sytuacji, gdy konsument uzyskałby prawomocny wyrok oparty na teorii dwóch kondykcji, mógłby prowadzić egzekucję, podczas gdy bank – dochodząc zwrotu kapitału – byłby zobowiązany do potrącenia kwoty zasądzonej na rzecz konsumenta, nie dysponując w tej części tytułem egzekucyjnym. Koniecznym dla banku byłoby wówczas podniesienie zarzutu potrącenia i wytoczenie powództwa przeciwegzekucyjnego, co generowałoby dodatkowy proces i koszty.

W świetle tych orzeczeń, istotnego znaczenia nabierają działania mające na celu zabezpieczenie interesów konsumenta w razie ewentualnego odejścia sądu od ścisłego stosowania teorii dwóch kondykcji. Strategie dotyczące zmiany orzeczeń frankowych muszą zatem obejmować możliwość zastosowania przez Sąd teorii salda w sprawach z powództwa konsumenta przeciwko bankowi.

Strategie zmiany orzeczeń frankowych

Strategia sądowa którą mogą zastosować Frankowicze aby zredukować ryzyko kontrpowództwa banku oraz zwiększyć szanse na szybsze i mniej kosztowne zakończenie postępowania to ograniczenie wysokości roszczenia, tak aby obejmowało ono wyłącznie nadpłatę ponad kwotę udzielonego kapitału. Rozwiązanie to może być również korzystne pod względem kosztów procesowych jakie musi ponieść kredytobiorca w związku z wniesieniem pozwu w sprawie frankowej.

Inna strategia sądowa jaka może być zastosowana w sprawie dotyczącej umowy kredytu we frankach szwajcarskich, to złożenie oświadczenia o potrąceniu przez kredytobiorcę. Potrącenie kwoty udzielonego kapitału kredytu przez Kredytobiorcę umożliwia stronom jednorazowe rozliczenie, jednocześnie ograniczając ryzyko finansowe związane z ewentualnymi roszczeniami banku o zwrot nominalnie wypłaconego kapitału.

W sytuacjach, w których istnieje możliwość zastosowania przez Sąd teorii salda – zwłaszcza w przypadkach, gdy suma wpłat kredytobiorcy nie przewyższa wartości udzielonego kapitału – rozważenia wymaga zawarcie ugody. Ugoda może stanowić korzystne rozwiązanie w świetle potencjalnie niejednolitych rozstrzygnięć oraz długiego czasu trwania postępowań sądowych. Rozwiązanie to może być szczególnie korzystne dla kredytobiorców, którzy dążą do minimalizacji kosztów procesowych bądź nie przewidują udziału w długotrwałym sporze sądowym.

Najnowsze orzecznictwo frankowe – podsumowanie

Postanowienie Sądu Najwyższego z 9 lipca 2025 r. może oznaczać odejście od dotychczasowych schematów rozliczeniowych i szersze zastosowanie teorii salda w sprawach frankowych. W nowej rzeczywistości procesowej kluczowe stanie się zatem odpowiednie przygotowanie strategii procesowej – tak, aby uwzględniała zarówno dominujące dotąd rozwiązania, jak i możliwość zmiany kierunku orzecznictwa.