W długoterminowych umowach najmu powierzchni komercyjnych niejednokrotnie pojawiają się klauzule umowne przyznające najemcy prawo do przeniesienia praw i obowiązków na osobę trzecią. Takie przypadki mają miejsce w sytuacji gdy na rynku zauważalna jest nadpodaż powierzchni handlowych i najemca jest silniejszą stroną umowy. Na jej podstawie najemca – powołując się na zgodę jaką uzyskał przy zawarciu umowy – może doprowadzić do jednostronnej zmiany podmiotowej, czyli zastąpić dotychczasowego najemcę innym podmiotem. Czy takie klauzule są skuteczne oraz jakie niosą ze sobą zagrożenia?
Według obowiązującego w Polsce prawa, zmiany strony umowy można dokonać jedynie w drodze przelewu wierzytelności i przejęcia długu. Nie ma znaczenia czy nastąpi to w ramach jednej czynności czy też kilku. Konieczne jest natomiast, aby czynności prawne spełniały łącznie warunki wymagane przez prawo dla obu tych czynności*.
Przy przeniesieniu przez najemcę ogółu praw i obowiązków zawsze konieczna jest zgoda wynajmującego. W tej sytuacji powstaje pytanie czy wynajmujący może już przy zawieraniu umowy najmu wyrazić taką zgodę i czy może mieć ona charakter blankietowy. Odpowiedź na to pytanie brzmi nie.
Z przepisów ogólnych kodeksu cywilnego wynika, że skuteczność przeniesienia ogółu praw i obowiązków z tytułu najmu wymaga zgody wynajmującego. Może być ona wyrażona jeszcze przed zawarciem umowy, ale nie powinna mieć charakteru blankietowego. Przyjmuje się, że taka zgoda musi więc odnosić się do konkretnej sytuacji. Wynajmujący musi ostatecznie wiedzieć na co wyraża zgodę.
Co więcej, zgoda wynajmującego na przejęcie długu powinna być uznana za bezskuteczną, gdy w chwili jej wyrażania wierzyciel (wynajmujący) nie wiedział, że przejmujący dług (nowy najemca) jest niewypłacalny. W przypadku zezwolenia blankietowego wykluczona jest możliwość zbadania wypłacalności przejmującego dług, który w chwili udzielania zgody nie jest jeszcze przecież znany. Stwarza to niebezpieczeństwo przejęcia długu przez podmiot, który nie jest w stanie zrealizować zobowiązania. Z tych samych powodów krytyczna ocena tego rodzaju zapisów ma odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów powszechnych.
Klauzula umowna – zezwalająca najemcy na przeniesienie praw i obowiązków bez określenia podmiotu przejmującego – budzi istotne zastrzeżenia prawne. Zarówno ocena prawna, jak i wzgląd na konsekwencje tego rodzaju zapisów sprawiają, że tego rodzaju klauzule nie powinny być stosowane i traktowane jako skuteczne. Uzasadnionym prawnie interesem wynajmującego jest to, aby udzielana przez niego zgoda zawsze odnosiła się do konkretnego przypadku. Pozwala to wynajmującemu zabezpieczyć się przed negatywnymi konsekwencjami niekontrolowanej zmiany najemcy.
Prawo pierwokupu, ochrona środowiska czy zabytków ograniczają prawa nabywcy
Przy zakupie nieruchomości komercyjnych kluczowe znaczenie ma wnikliwa analiza jej stanu prawnego i faktycznego. To dzięki niej kupujący uniknie ewentualnych trudności i bezpiecznie sfinalizuje transakcję. Inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę na kwestię pierwokupu, praw i roszczeń obciążających nieruchomość, narodowości nabywcy, a także zgód i pozwoleń na użytkowanie budynków. Nie bez znaczenia pozostaje również weryfikacja aspektów ograniczających swobodę nabywcy wobec nieruchomości, związana z ochroną środowiska oraz zabytków.
Zakup nieruchomości należy rozpocząć od zbadania i określenia tytułu prawnego sprzedającego do nieruchomości. Kupujący powinien posiadać pełną wiedzę związaną z nieruchomością. Musi zdawać sobie sprawę jakimi ewentualnymi prawami czy roszczeniami jest ona obciążona. Co więcej, inwestor powinien poznać również treść zgód i pozwoleń, które umożliwiły zabudowę działki i użytkowanie budynków.
Jednym z potencjalnych zagrożeń dla planowanej inwestycji jest kwestia pierwokupu. Takie zastrzeżenie oznacza, że istnieje podmiot posiadający pierwszeństwo kupna nieruchomości. Gdyby zatem właściciel chciał ją sprzedać na rzecz podmiotu trzeciego, to pierwszeństwo zakupu rzeczonej nieruchomości posiada inna strona. Oczywiście nieruchomość może być kupiona przez podmiot trzeci, ale upoważniony musi zrezygnować ze swojego prawa pierwokupu – termin do wykonania prawa pierwokupu wynosi jeden miesiąc od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że strony zastrzegły inne terminy. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedał nieruchomość osobie trzeciej bezwarunkowo wbrew swemu obowiązkowi, to ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Mimo to umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią jest ważna, gdyż prawo pierwokupu w ujęciu Kodeksu cywilnego ma charakter względny. Jeżeli zaś prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, to sprzedaż jest wówczas z mocy prawa nieważna.
Ograniczenie w zakresie dostępu do drogi publicznej wymagające nabycia dodatkowych działek bądź ustanowienia na nich służebności prawa przechodu i przejazdu to kolejne potencjalne zagrożenie. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości istotne jest sprawdzenie, czy na wybranym terenie będzie możliwa realizacja planowanej inwestycji. W tym celu kluczowe jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bądź też w przypadku jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dotyczącym terenu, na którym położona jest nieruchomość. W przypadku, gdy przedmiotem umowy jest działka zabudowana, ważną kwestią jest weryfikacja pozwoleń na budowę czy na użytkowanie. Te dokumenty mogą bowiem kolidować z planami, z którymi inwestor wiązał zakup nieruchomości.
Nieruchomość uznana za zabytek nieruchomy również znacząco ogranicza swobodę inwestora wobec nieruchomości. Objęcie opieką konserwatora zabytków wiąże się nie tylko z poważnymi ograniczeniami i utrudnieniami w stosunku do planowanej inwestycji, ale również z potencjalnymi, dodatkowymi kosztami. Warto zwrócić również uwagę, iż przy sprzedaży lub oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, wymagane będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Ponadto, w konkretnych przypadkach może również zachodzić konieczność dokonania oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko bądź obszar objęty programem Natura 2000 i tym samym uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji planowanego przedsięwzięcia na środowisko, które w konsekwencji mogą uniemożliwić realizację inwestycji zgodnie z zamierzonym wcześniej planem.
Gdy kupujący nieruchomość jest cudzoziemcem, niezbędne może okazać się także uzyskanie zezwolenia w formie decyzji administracyjnej, wydawanej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, na nabycie przez niego konkretnej nieruchomości. W przypadku obywateli lub przedsiębiorców państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, co do których nie miały i nie mają również obecnie zastosowania ograniczenia w nabywaniu nieruchomości niebędących nieruchomościami rolnymi bądź leśnymi, należy wskazać, iż począwszy od dnia 1 maja 2016r. nie jest wymagane uzyskanie przez nich zezwolenia także na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych. Od tego dnia podlegają oni takim samym ograniczeniom w nabywaniu nieruchomości rolnych jak polscy obywatele i przedsiębiorcy.
Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości szczególnie ważne jest również zbadanie, czy nieruchomość zlokalizowana jest w strefach ochronnych (np. linii wysokiego napięcia), obszarze ograniczonego użytkowania (np. strefa wokół lotniska), bądź w strefach ochronnych terenów zamkniętych w rozumieniu Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, jak również czy objęta jest ona ochroną zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych i jeśli tak, to w jakim zakresie. Badaniu powinno podlegać także zagadnienie opłaty adiacenckiej i ewentualnego obowiązku jej uiszczenia, a także przewidzianych w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym potencjalnych roszczeń przysługujących właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, jak i opłat (tzw. opłata planistyczna) obciążających właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jak również objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług.
Powyższe kwestie wskazują jedynie na pewne potencjalne zagrożenia dla planowanej inwestycji mogące ujawnić się w trakcie przeprowadzanych analiz mających na celu weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, jak również stanu techniczno-budowlanego znajdujących się na niej budynków oraz sytuacji finansowej (podatkowej) transakcji. Stanowią one istotne czynniki zwiększające bezpieczeństwo planowanej inwestycji i mogąc mieć kluczowe znaczenie przy podjęciu decyzji o nabyciu nieruchomości.
Ryzyko odpowiedzialności karnej lub utraty środków
Mimo wielu korzyści, posługiwanie się bitcoinem rodzi również zagrożenie prawne. Użytkownik gromadzi bitcoiny na dysku twardym swojego komputera. W przypadku fizycznego zniszczenia urządzenia, czy też ataku hackera, może on bezpowrotnie utracić zgromadzone na dysku środki finansowe. Ponadto, co jest szczególnie istotne, posługiwanie się bitcoinami może w niektórych przypadkach rodzić odpowiedzialność karną.
Pozytywnymi cechami bitcoinów jest to, że waluta jest całkowicie zdecentralizowana, w założeniu nie jest uzależniona od jakiegokolwiek kraju (w tym jego sytuacji ekonomicznej i polityki), ma ogólnoświatowy zasięg, a część sklepów internetowych oraz innych podmiotów zaczęła dopuszczać bitcoiny jako środki płatnicze. Ponadto koszy użycia tej waluty są niskie – bowiem brak jest opłat dodatkowych, transakcje są anonimowe i nie pozostawiają za sobą śladu. By dokonać transakcji potrzebne jest jedynie urządzenie mobilne z dostępem do Internetu.
Pieniądz wirtualny, w tym bitcoin, ma nieuregulowany status prawny. W przypadku tradycyjnych środków płatniczych ich obrót regulowany jest przez odpowiednie instytucje finansowe, które sprawują nad nimi nadzór ostrożnościowy. Podobnych zabezpieczeń brak niestety w przypadku walut wirtualnych, co znacznie zwiększa ryzyko oszustw i manipulacji. Bitcoin nazywany jest e-walutą drugiej generacji, kryptowalutą czy też walutą wirtualną. W założeniu bitcoin jest pierwszym cyfrowym, prywatnym pieniądzem – za pomocą którego dokonuje się rozliczeń bezpośrednio między stronami (ang. peer-to-peer), z pominięciem konieczności korzystania z rachunków (bankowych lub niebankowych).
By wyjaśnić kwestię jego regulacji należy zacząć od elementów technicznych – formy bitcoinów. Tworząc omawianą kryptowalutę z góry założono, że ilość jednostek bitcoinów automatycznie ograniczono do 21 milionów, każda jednostka zaś dzieli się na 100 000 000 mniejszych jednostek.
Bitcoiny można nabyć na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest nabycie bitconów w internetowym kantorze (tak jak każdej innej waluty), drugim zaś – użycie własnego komputera do tzw. procesu „wydobywania” bitcoinów. W jakikolwiek sposób wejdziemy w posiadanie bitcoinów musimy wiedzieć, jaki jest ich status prawny, co możemy zyskać a co stracić nabywając waluty wirtualne.
Użycie bitcoinów w niektórych przypadkach może rodzić odpowiedzialność karną. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku tzw. „zatrucia” transakcji. W trakcie dokonywania transakcji jest możliwość zawarcia w jej kodzie dodatkowych informacji (plików, obrazów, danych tekstowych). Dodatkowe dane mogą być zawarte bez wiedzy kontrahenta. Może mieć zatem miejsce sytuacja, gdy ktoś „zatruwa” transakcje – a otrzymany wówczas przelew oprócz środków finansowych może zawierać inne – niechciane przez nas pliki (np. pornografię dziecięcą bądź inne pliki zakazane przez ustawodawstwo danego kraju).
Niejasny status prawny powoduje, że bitcoinami nierzadko posługują się cyberprzestępcy (do prania brudnych pieniędzy, tworzenia piramid finansowych, nielegalnego hazardu czy finansowania terroryzmu). Na niestabilność kryptowalut mogą mieć wpływ decyzje polityczne i prawne innych krajów świata – gdy chiński rząd podjął decyzję o zamknięciu trzech największych giełd bitcoinowych w Chinach, cena tej waluty spadała o kilkadziesiąt procent.
Jednym ze skutków przeprowadzenia postępowania upadłościowego może być umorzenie zobowiązań upadłego, których nie udało się zaspokoić w postępowaniu upadłościowym, pomimo iż przeprowadzono likwidację majątku dłużnika. Ustawodawca wprowadził jednak reguły, które mają zabezpieczyć przed nadużywaniem przez dłużników tej instytucji. Ma temu służyć ograniczenie czasowe dla możliwości powtórnego skorzystania z oddłużenia w ramach postępowania upadłościowego.
Ogłoszenie upadłości (i oddłużenie konsumenta) jest – co do zasady – wykluczone w przypadku jeżeli w okresie dziesięciu lat przed dniem zgłoszenia wniosku w stosunku do dłużnika prowadzono postępowanie upadłościowe, w którym umorzono całość lub część jego zobowiązań. Z drugiej strony w odniesieniu do konsumentów dość szeroko wprowadzono do ustawy klauzulę generalną, która uelastycznia regulacje prawną i daje sądowi większą swobodę przy orzekaniu o ogłoszeniu upadłości, a w konsekwencji także o oddłużeniu konsumenta. Pozwala ona na przeprowadzenie postępowania nawet przy zaistnieniu przesłanek negatywnych ogłoszenia upadłości, jeżeli przemawiają za tym względy słuszności i humanitaryzmu.
Co także istotne w przypadku upadłości konsumenckiej do umorzenia zobowiązań upadłego może dojść na kilku etapach postępowania w zależności od jego przebiegu:
Podstawowym rozwiązaniem powinno być orzeczenie o umorzeniu zobowiązań po przeprowadzeniu likwidacji majątku upadłego i podziału uzyskanych sum pomiędzy wierzycieli oraz po wykonaniu przez upadłego ustalonego w postępowaniu tzw. planu spłaty (określającego zasady i zakres w jakim upadły ma zaspokoić zobowiązania, których nie udało się zaspokoić ze środków uzyskanych z likwidacji jego majątku). Jednak do umorzenia zobowiązań może dojść także bez ustalenia planu spłaty wierzycieli, jeśli osobista sytuacja upadłego w oczywisty sposób wskazuje, że nie byłby on zdolny do dokonania jakichkolwiek spłat w ramach planu spłaty wierzycieli. Podobnie już na etapie wykonywania planu spłaty, w razie pojawienia się trwałej niemożliwości wywiązania się z obowiązków określonych w planie spłaty, wynikającej z okoliczności niezależnych od upadłego (np. ciężka choroba upadłego), sąd może uchylić plan spłaty i umorzyć niezaspokojone zobowiązania upadłego.
Możliwość oddłużenia ma tworzyć zachętę dla uczciwych dłużników do wczesnego zgłaszania wniosków o ogłoszenie upadłości, co w konsekwencji sprzyjać będzie lepszemu zaspokojeniu wierzycieli.
Leasingodawca może ponosić konsekwencje w postaci niespłacanych rat leasingu
Powszechną praktyką jest podpisywanie protokołu zdawczo-odbiorczego w momencie zawarcia umowy leasingu, gdy jej przedmiot nie został jeszcze wydany. Takie postępowanie przedstawicieli handlowych może być przyczyną wielu problemów, również natury prawno karnej zarówno dla leasingodawcy, jak i leasingobiorcy. Podpisanie protokołu stanowi niejako poświadczenie nieprawdy oraz tworzy problem z identyfikacją przedmiotu leasingu – często okazuje się, że jest to zamierzone, a leasingodawca ponosi konsekwencje w postaci niespłacanych rat leasingu.
Z kolei gdy organy ścigania ustalą, że leasingobiorca, dostawca przedmiotu leasingu czy przedstawiciel handlowy jest odpowiedzialny za działanie na szkodę leasingodawcy, zostaje on zobowiązany do pokrycia powstałej straty.
Leasingodawca, który posiada protokół zdawczo-odbiorczy – po zawarciu umowy leasingu oraz uregulowaniu zobowiązań wobec dostawcy zamówienia – ma prawo żądać od leasingobiorcy zapłaty rat zgodnie z harmonogramem. Natomiast obowiązkiem leasingobiorcy jest zapłata tych rat. Na tym etapie obowiązywania umowy wszystko jest w porządku, nawet w sytuacji, gdy przedmiot leasingu został dostarczony później, a przedstawiciel handlowy leasingodawcy nie był obecny przy fizycznym jego przekazaniu.
Jednak, jakie mogą być konsekwencje podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego w momencie zawarcia umowy leasingu, gdy jej przedmiot nie został jeszcze wydany?
· przede wszystkim może różnić się parametrami i właściwościami, w tym numerem seryjnym, więc stanowi – w świetle prawa cywilnego – inny przedmiot, niż wynika z umowy, mimo że odpowiada on zamówieniu.
· w momencie wypowiedzenia leasingu i konieczności odbioru przedmiotu leasingobiorcy leasingodawca nie będzie mógł odebrać czy też odzyskać kwoty, jaka została za niego zapłacona – bez oświadczenia dostawcy wskazującego na prawidłowy numer seryjny czy fabryczny sprzętu leasingodawca nie ma tytułu prawnego do niego.
· leasingodawca poniesie straty z tytułu niezaspokojonego zadłużenia wynikającego z rozliczenia umowy leasingu – nierzadko okazuje się, że leasingodawcy zostają pokrzywdzeni na kwotę co najmniej 100 tys. zł.
W sytuacjach wskazujących na celowe działania na niekorzyść leasingodawcy, gdy sprzęt, który parametrami lub właściwościami nie odpowiada zamówionemu przedmiotowi leasingu:
· leasingodawca może odstąpić od umowy z dostawcą – jeżeli różnicę pomiędzy zamówionym i dostarczonym sprzętem niezwłocznie dostrzeże leasingobiorca.
· konieczne staje się złożenie zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa oszustwa, w którym czynny udział brał dostawca, przedstawiciel handlowy leasingodawcy czy leasingobiorca. To działanie zainicjuje postępowanie przygotowawcze, w którego toku możliwe będzie wyjaśnienie czy zamówiony jako przedmiot leasingu sprzęt istniał, czy znajdował się w posiadaniu dostawcy, jaką przedstawiał wartość oraz jaka jest wartość dostarczonego sprzętu oraz kto ponosi odpowiedzialność za doprowadzenie leasingodawcy do niekorzystnego rozporządzenia mieniem.
Niestety należy mieć na względzie, że nie zawsze Prokuraturze i Policji udaje się dotrzeć do dostawcy przedmiotu leasingu. Nie zawsze też dostawcy posiadają majątek, z którego można wyegzekwować należność zasądzoną wyrokiem. Warto podkreślić, że wszystkich wymienionych komplikacji można uniknąć zobowiązując przedstawicieli handlowych do wypełniania i podpisywania protokołów zdawczo-odbiorczych dopiero przy dostawie przedmiotu leasingu do leasingobiorcy, podczas którego będą oni obecni.
Czym jest cyberstalking i jak się przed nim chronić?
Zgodnie z przeprowadzonymi badaniami, co dwunasty Polak był lub jest ofiarą stalkingu czyli nękania[1]. Odmianą tradycyjnego stalkingu jest cyberstalking – inaczej nazywany uporczywym nękaniem osoby za pomocą rozmów telefonicznych, sms-ów, e-maili czy listów, któremu towarzyszą groźby i agresywne zachowania, śledzenie, obserwowanie, podglądanie, wywołujące u ofiary negatywne emocje, od strachu po skrępowanie. Cyberstalking jest przestępstwem ściganym na wniosek pokrzywdzonego. Za przestępstwo grozi kara do trzech lat pozbawienia wolności. Może również zostać orzeczony zakaz zbliżania się.
Ofiara cyberstalkingu powinna złożyć zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa na Policję lub do prokuratury. By doszło do skutecznego skazania sprawcy przestępstwa stalkingu sąd i organy ścigania muszą dysponować materiałem dowodowym potwierdzającym fakt dokonania przestępstwa. Dowodem popełnienia przestępstwa będą smsy, wydruki e-mail, więc nie należy kasować korespondencji elektronicznej otrzymywanej od sprawcy. W przypadku nękania na portalach społecznościowych, forach i czatach należy zrobić zrzuty ekranu, tzw. print screeny, oraz cyfrowe zapisy rozmów.
