Umowa najmu powierzchni komercyjnych

1 marca 2018  |  
Autor: Piotr Glonek

Media

W długoterminowych umowach najmu powierzchni komercyjnych niejednokrotnie pojawiają się klauzule umowne przyznające najemcy prawo do przeniesienia praw i obowiązków na osobę trzecią. Takie przypadki mają miejsce w sytuacji gdy na rynku zauważalna jest nadpodaż powierzchni handlowych i najemca jest silniejszą stroną umowy. Na jej podstawie najemca – powołując się na zgodę jaką uzyskał przy zawarciu umowy – może doprowadzić do jednostronnej zmiany podmiotowej, czyli zastąpić dotychczasowego najemcę innym podmiotem. Czy takie klauzule są skuteczne oraz jakie niosą ze sobą zagrożenia?

Według obowiązującego w Polsce prawa, zmiany strony umowy można dokonać jedynie w drodze przelewu wierzytelności i przejęcia długu. Nie ma znaczenia czy nastąpi to w ramach jednej czynności czy też kilku. Konieczne jest natomiast, aby czynności prawne spełniały łącznie warunki wymagane przez prawo dla obu tych czynności*.

Przy przeniesieniu przez najemcę ogółu praw i obowiązków zawsze konieczna jest zgoda wynajmującego. W tej sytuacji powstaje pytanie czy wynajmujący może już przy zawieraniu umowy najmu wyrazić taką zgodę i czy może mieć ona charakter blankietowy. Odpowiedź na to pytanie brzmi nie.

Z przepisów ogólnych kodeksu cywilnego wynika, że skuteczność przeniesienia ogółu praw i obowiązków z tytułu najmu wymaga zgody wynajmującego. Może być ona wyrażona jeszcze przed zawarciem umowy, ale nie powinna mieć charakteru blankietowego. Przyjmuje się, że taka zgoda musi więc odnosić się do konkretnej sytuacji. Wynajmujący musi ostatecznie wiedzieć na co wyraża zgodę.

Co więcej, zgoda wynajmującego na przejęcie długu powinna być uznana za bezskuteczną, gdy w chwili jej wyrażania wierzyciel (wynajmujący) nie wiedział, że przejmujący dług (nowy najemca) jest niewypłacalny. W przypadku zezwolenia blankietowego wykluczona jest możliwość zbadania wypłacalności przejmującego dług, który w chwili udzielania zgody nie jest jeszcze przecież znany. Stwarza to niebezpieczeństwo przejęcia długu przez podmiot, który nie jest w stanie zrealizować zobowiązania. Z tych samych powodów krytyczna ocena tego rodzaju zapisów ma odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów powszechnych.

Klauzula umowna – zezwalająca najemcy na przeniesienie praw i obowiązków bez określenia podmiotu przejmującego – budzi istotne zastrzeżenia prawne. Zarówno ocena prawna, jak i wzgląd na konsekwencje tego rodzaju zapisów sprawiają, że tego rodzaju klauzule nie powinny być stosowane i traktowane jako skuteczne. Uzasadnionym prawnie interesem wynajmującego jest to, aby udzielana przez niego zgoda zawsze odnosiła się do konkretnego przypadku. Pozwala to wynajmującemu zabezpieczyć się przed negatywnymi konsekwencjami niekontrolowanej zmiany najemcy.

Czytaj więcej:

property_news.png  wolters_kluwer_new_logo.pngnieruchomosci_biz.png

1 marca 2018

  |  Piotr Glonek

Autor:

Piotr
Glonek

Radca Prawny, Doradca Restrukturyzacyjny, Partner

Piotr Glonek

Mogą Cię 
zainteresować:

Media

Unijna dyrektywa o przejrzystości wynagrodzeń – na co należy się przygotować?

15 lutego 2024

Unijna dyrektywa o przejrzystości wynagrodzeń – na co należy się przygotować?
Media

Czy przepisy unijne o pracy platformowej będą zgodne z polską Konstytucją?

14 marca 2024

Czy przepisy unijne o pracy platformowej będą zgodne z polską Konstytucją?
Media

Inwestycja w nieruchomości komercyjne – na co zwrócić uwagę?

10 marca 2024

Inwestycja w nieruchomości komercyjne – na co zwrócić uwagę?
Media

Sygnaliści w organizacji – praktyka i najnowsze zmiany prawa

4 marca 2024

Sygnaliści w organizacji – praktyka i najnowsze zmiany prawa
Media

Raport MGBI 2024 – upadłości i restrukturyzacje

28 lutego 2024

Raport MGBI 2024 – upadłości i restrukturyzacje
Media

Nowy projekt ustawy o sygnalistach – czym różni się od poprzednich?

28 lutego 2024

Nowy projekt ustawy o sygnalistach – czym różni się od poprzednich?
Media

Czy przepisy unijne o pracy platformowej będą zgodne z polską Konstytucją?

14 marca 2024

Media

Inwestycja w nieruchomości komercyjne – na co zwrócić uwagę?

10 marca 2024

GP NEWSLETTER

Chcesz być na bieżąco ze zmianami prawa?
Zapisz się do naszego newslettera.