W 2023 roku prawo dotyczące użytkowania wieczystego znacząco się zmieni, przy czym przepisy opublikowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w ustawie o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, dotyczą przede wszystkim firm. Ta modyfikacja będzie stanowić kontynuację reformy z dnia 1 stycznia 2019 roku, kiedy to użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności – pisze radca prawny Iwona Smolak na łamach Gazety Prawnej.
Początki użytkowania wieczystego sięgają w Polsce do 1961 roku. To prawo pełniło początkowo funkcję surogatu prawa własności dla osób fizycznych, w sytuacji, gdy własność państwowa nie mogła stanowić przedmiotu swobodnego obrotu prawnego i być nabywana przez te osoby.
Aktualnie w kraju ponad 405 tysięcy nieruchomości znajduje się w użytkowaniu wieczystym, przy czym na wielu z nich został już zrealizowany cel użytkowania wieczystego określony w umowach (np. zostały wzniesione odpowiednie budynki, upłynął umówiony okres). Rządowe uzasadnienie tych zmian wskazuje, że rozwiązania zaproponowane w projekcie będą stanowiły podstawę do ewentualnego formułowania w przyszłości zmian w systemie praw rzeczowych, zmierzających do wprowadzenia alternatywnych do użytkowania wieczystego praw, pozwalających uniknąć długofalowego inwestowania w cudzą nieruchomość.
Należy podnieść, że cena takiego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, podlegającego obligatoryjnemu zbyciu na rzecz użytkownika wieczystego zostanie określona ustawowo i wyniesie 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – w przypadku płatności jednorazowej, a przy płatności ratalnej będzie odpowiadać równowartość 25 opłat rocznych. Samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę lub negocjować cenę z nabywcą, zgodnie z generalną zasadą określoną w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. do poziomu wartości rynkowej gruntu. Ponadto, jednostki samorządu terytorialnego powinny przyznać preferencje, jeżeli grunt ma być przeznaczony na cele mieszkaniowe.
Ważne jest również to, że roszczenie o zawarcie umowy będzie zgłaszane na wniosek użytkownika wieczystego, co pozwoli na podejmowanie przez zainteresowanych, autonomicznych decyzji o nabyciu gruntu z uwzględnieniem ich aktualnej kondycji finansowej lub planów inwestycyjnych. Taki mechanizm pozwoli również na rozłożenie w czasie procesu nabywania gruntów. Roszczenie o nabycie gruntu na własność będzie możliwe do zgłoszenia w ciągu roku od wejścia ustawy w życie. Rząd wskazuje, że każdy poprawnie złożony wniosek zostanie automatycznie zaakceptowany – obecny właściciel gruntu (gmina, Skarb Państwa) nie będzie mógł się sprzeciwić przekształceniu. Po uiszczeniu opłaty przekształceniowej grunt przechodzi na własność dotychczasowego użytkownika wieczystego i procedura dobiega końca. Odnosząc się do opłat to warto wspomnieć, że przewidziane są bonifikaty od ceny gruntu w wysokości 90% przy czym w przypadku spełnienia wymogów, właściwy organ będzie zobligowany do udzielenia jej na wniosek uprawnionego nabywcy. Beneficjentami tej ulgi będą osoby fizyczne, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym oraz będące członkami rodzin wielodzietnych, o których mowa w ustawie z dnia 5 grudnia 2014 roku o Karcie Dużej Rodziny.
Przepis art. 6 nowej ustawy tj. Ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw rozstrzyga sytuacje przejściowe. Obowiązująca zasada ustalania ceny gruntu zbywanego na rzecz użytkownika wieczystego prowadzącego działalność gospodarczą została zakwestionowana w kontekście zgodności z zasadami udzielania pomocy publicznej, zatem nawet ochrona praw nabytych nie uzasadnia zastosowania przepisu art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami w obowiązującym brzmieniu w odniesieniu do przedsiębiorców, którzy złożyli wnioski o nabycie gruntu przed wejściem w życie projektowanej ustawy – czytamy w uzasadnieniu projektu ustawy. Dla wyeliminowania ryzyka udzielenia niedozwolonej pomocy publicznej niezbędne jest według ustawodawcy, aby w każdym przypadku zbycia gruntu na rzecz przedsiębiorcy, niezależnie od tego, kiedy wpłynął wniosek o nabycie lub czy podpisano już protokół z rokowań, zastosowanie znalazły nowe przepisy, a więc jeśli nie doszło jeszcze do zawarcia umowy zbycia gruntu na rzecz przedsiębiorcy cena powinna zostać ustalona zgodnie zasadami przewidzianymi w nowym projekcie.
Ministerstwo wskazuje, że w wyniku podjętych konsultacji społecznych można wnioskować jakoby nowa ustawa była bardzo oczekiwana przez środowiska przedsiębiorców. Dotychczasowe przepisy nie zapewniają bowiem faktycznej możliwości nabycia nieruchomości przez wielu użytkowników wieczystych, będących przedsiębiorcami. Na podstawie zaproponowanych rozwiązań osoby będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości publicznych będą miały możliwość nabycia prawa własności nieruchomości, na których prowadzą działalność gospodarczą, co może przyczynić się do stabilizacji sytuacji prawnej tych podmiotów.
Ustawodawca kierował się założeniem, że uzyskanie stabilnego i silnego prawa do gruntu zachęci przedsiębiorców do inwestowania na gruntach, a tym samym przyczyni się to do rozwoju gospodarczego regionów i całego kraju. Przedsiębiorca będzie mógł skorzystać z pomocy publicznej w ramach dostępnego limitu pomocy de minimis, co umożliwi mu zakup nieruchomości na preferencyjnych warunkach. Równocześnie należy dodać, iż projektowane przepisy przewidują sprzedaż gruntu na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej na wniosek użytkownika wieczystego, a zatem dotychczasowy użytkownik wieczysty będzie posiadał swobodę w zakresie podjęcia decyzji o nabyciu nieruchomości, uzależniając swoją decyzję na przykład od możliwości finansowych.
Odpowiadając na zadane pytanie można wnioskować, że nowe przepisy faktycznie w praktyce mogą wyeliminować z systemu prawnego instytucje użytkowania wieczystego. Nie wszyscy jednak oceniają te zmiany pozytywnie, zauważając, że rząd może chcieć wprowadzić w przyszłości podatek katastralny (tj. naliczany od wartości nieruchomości a nie od jej powierzchni). Obiektywnie należy jednak powiedzieć, że według oficjalnych komunikatów, rząd na razie nie pracuje nad wprowadzeniem takiego podatku.
