Czekają nas zmiany w planowaniu przestrzennym!

Zmiany w planowaniu przestrzennym rozpoczęły się w lipcu 2023 r., gdy Sejm uchwalił nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych aktów (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688). Ustawa o planowaniu przestrzennym, której główne przepisy zaczęły obowiązywać 24 września 2023 r., wprowadza stopniowe zmiany strukturalne, a gminom nakazuje uchwalenie planów ogólnych do końca 2025 r. Następnie od 1 stycznia 2026 r. ograniczona zostanie możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a pełną funkcjonalność zyska Rejestr Urbanistyczny.

I. Zmiany w planowaniu przestrzennym

Zmiany w planowaniu przestrzennym obejmują cztery główne elementy:

Projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

1. Nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny

Projekt zmiany w ustawie o planowaniu przestrzennym i zagospodarowaniu wymaga, aby każda gmina przyjęła plan ogólny. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego i dokumentem planistycznym na szczeblu lokalnym.  Jego zapisy wiążą miejscowe plany i decyzje o warunkach zabudowy: jeżeli działka nie zostanie oznaczona jako objęta strefą zabudowy, to zabudowa będzie niemożliwa. Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że gmina, która nie uchwali planu, straci podstawę do wydawania planów miejscowych i decyzji WZ.

2. Decyzje o warunkach zabudowy (WZ)

Od 1 stycznia 2026 r. decyzje WZ będą możliwe tylko na obszarach wskazanych w planie ogólnym jako „obszary uzupełniającej zabudowy”. Ponadto nowe WZ będą ważne przez 5 lat od dnia prawomocności – inwestorzy będą musieli w tym terminie uzyskać pozwolenie na budowę. Decyzje wydane do 31 grudnia 2025 r. zachowują dotychczasową bezterminową skuteczność.

3. Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI)

Planowanie przestrzenne w gminie zostanie wzbogacone o Zintegrowany Plan Inwestycyjny – stanowiący szczególną formę miejscowego planu, który gmina uchwala na wniosek inwestora. ZPI ma zwiększyć elastyczność planowania, umożliwić aktywniejsze uczestnictwo inwestorów i lepsze dopasowanie rozwoju przestrzennego do lokalnych potrzeb.

4. Rejestr Urbanistyczny

Rewolucja urbanistyczna zakłada utworzenie centralnego, bezpłatnego i jawnego Rejestru Urbanistycznego – systemu teleinformatycznego prowadzonego przez ministra ds. budownictwa i technicznie utrzymywanego przez ministra ds. informatyzacji. Od 1 stycznia 2026 r. będzie on źródłem cyfrowych danych przestrzennych dotyczących planów, decyzji WZ, ZPI i działań gmin. Ma służyć przejrzystości, interoperacyjności oraz wsparciu partycypacji społecznej.

II. Planowanie przestrzenne w Polsce – głosy środowiskowe

Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym spotykają się zarówno z aprobatą, jak i krytyką:

Zalety reformy

• Zwiększenie przewidywalności inwestycyjnej poprzez obowiązkowe plany ogólne, które zastępując studia gwarantują większą spójność i stabilność w decyzjach inwestycyjnych.
• Transparentność procesu planistycznego dzięki Rejestrowi Urbanistycznemu, gdzie każdy obywatel otrzyma dostęp do kompletu danych, dokumentów i procedur.
• Ochrona ładu przestrzennego – plan ogólny i ZPI mają zapobiegać chaotycznej suburbanizacji oraz chronić tereny użyteczne społeczne i ekologiczne.
• Usprawnienie procedur administracyjnych – uproszczenie oraz digitalizacja procesu planistycznego przyspieszą wydawanie decyzji i realizację inwestycji.

Obawy i wyzwania

• Ryzyko opóźnień przy uchwalaniu planów ogólnych – brak uchwały gminnej do końca 2025 r. może skutkować wstrzymaniem WZ i MPZP, co utrudni inwestycje.
• Ograniczenia inwestycyjne – likwidacja „wuzetek” poza obszarami uzupełniającymi może zablokować możliwość zagospodarowania niektórych działek.
• Ograniczona ważność nowych decyzji WZ (5-letnia) – wprowadza presję czasową na inwestorów, zwłaszcza w przypadku projektów długoterminowych.
• Mniejsza elastyczność planowania gminnego – odgórne ramy mogą ograniczać lokalne dopasowanie rozwoju przestrzennego do specyfiki gmin.

Podsumowanie
Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyznaczają kierunek modernizacji polskiego systemu planowania przestrzennego. Wprowadzenie planów ogólnych, ZPI, Rejestru Urbanistycznego i ograniczenia decyzji WZ tworzy nowe narzędzia, sprzyjające porządkowi, transparentności i efektywności. Jednocześnie wymagają od samorządów, inwestorów i społeczeństwa aktywnego zaangażowania, sprawnego wdrożenia i przewidywania potencjalnych barier, by rewolucja w planowaniu przestrzennym miała praktyczny sens i nie wiązała się z paraliżem inwestycyjnym.