Miesiąc: grudzień 2022

Zmiany w prawie budowlanym 2023: Czy będą miały wpływ na odpowiedzialność prawną za naruszanie zasad bezpieczeństwa na budowie

Posted on by Content Manager

W 2023 roku wejdą w życie zmiany w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, z późn. zm.), które są wynikiem dalszego upraszczania i przyspieszania przez ustawodawcę procesu inwestycyjno-budowlanego. Co się zmieni w 2023 roku, także w kontekście bezpieczeństwa na budowie pisze radca prawny Iwona Smolak na łamach Gazety Prawnej.

Prawo budowlane 2023: Cyfryzacja procesu inwestycyjnego

Cyfryzacja procesu inwestycyjnego dotyczyć będzie zarówno kwestii składania wniosków, jak i przekazywania pełnej dokumentacji w wersji cyfrowej, a także stworzenia ogólnokrajowego systemu do obsługi i obiegu dokumentacji. Zmiany zakładają brak możliwości składania wniosków w formie papierowej, a jedynie w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Dodatkowo, aby wniosek mógł być skutecznie złożony w organie administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego, będzie musiał zostać opatrzony kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym ( tj. zaawansowanym podpisem elektronicznym).

Odwołanie i zażalenie tylko z oświadczeniem

Ustawodawca wprowadza obowiązek dołączania do odwołania lub zażalenia oświadczenia, mówiącego o tym, że odwołujący się jest świadomy odpowiedzialności karnej za umyślne wprowadzenie organów II instancji w błąd co do faktów lub okoliczności mających znaczenie dla sprawy – przy czym w art. art. 92 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane wprowadza się sankcję za umyślne wprowadzenie organów II instancji w błąd.

Prawo budowlane 2023: Więcej obiektów i robót bez pozwolenia i bez zgłoszenia

Ustawodawca rozszerzył katalog obiektów i robót budowlanych, które są zwolnione z obowiązku pozyskania na ich przeprowadzenie decyzji o pozwoleniu na budowę / obowiązku zgłoszenia – i tak: dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych konieczne będzie jedynie zawiadomienie o rozpoczęciu użytkowania (co stanowi czynność tylko techniczną). Zgodnie z nowo dodanym w art. 29 w ust. 1 pkt 1b, nie będzie wymagać decyzji o pozwoleniu na budowę budowa wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2 prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Ponadto, w przypadku takiej inwestycji organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł wnieść sprzeciwu – co spowoduje, że nie będzie on również sprawdzał dokumentacji projektowej.

Uproszczona procedura powoduje ponadto umożliwienie inwestorowi przystąpienia do budowy w tym samym dniu, w którym doręczono zgłoszenie. Dodatkowo, przepisy nie będą wymagać prowadzenia dziennika budowy, chociaż taka możliwość będzie. Inwestor będzie mógł wystąpić bowiem za pośrednictwem systemu EDB o dziennik budowy, a właściwy organ będzie miał obowiązek zapewnienia mu dostępu do takiego dziennika prowadzonego w postaci elektronicznej. Inwestor będzie mógł dokumentować w sposób przez siebie wybrany przebieg robót budowlanych. Tym samym inwestor na własne potrzeby ma prawo prowadzenia rożnego rodzaju notatek, czy to w postaci papierowej, czy w plikach komputerowych oraz gromadzenia dokumentacji fotograficznej obrazującej postępy prac.

Pozwolenie na budowę w 21 lub 45 dni

Nowe przepisy zmieniają także terminy na wydawanie pozwolenia na budowę z 65 dni do 21 dni – jeżeli inwestor jest jedyną stroną postępowania – albo 45 dni – jeżeli są jeszcze inne strony niż inwestor. Jednocześnie należy wskazać, że przekroczenie terminu przez organ będzie skutkować nałożeniem na niego kary administracyjnej.

Prawo budowlane 2023: Wprowadzenie „mechanizmu żółtej kartki”

Celem „ mechanizmu żółtej kartki” będzie ostrzeżenie kierowane od organów nadzoru budowlanego do inwestora, aby podjął działania wymagane przepisami prawa budowlanego dopiero w przypadku, gdy inwestor nie usunie wskazanych nieprawidłowości zostanie wszczęte postępowanie administracyjne (obecnie, procedura administracyjna jest uruchamiana bez uprzedniego wyznaczenia terminu na dostosowanie działań do przepisów prawa).

Prawo budowlane 2023: Zawiadomienie o oddaniu budynków do użytkowania

Według nowych regulacji inwestor będzie miał obowiązek zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o oddaniu budynków do użytkowania – przy czym uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie będzie możliwe w dwóch przypadkach: po pierwsze – jeżeli obiekt budowlany będzie miał być oddany do użytkowania przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych, a także po drugie – jeżeli inwestor sam wystąpi o taką decyzję. Zmiana ta oznacza, że w znacznym stopniu zostanie skrócony okres dochodzenia do legalnego użytkowania obiektów budowlanych przez obywateli.

Przywrócenie rzeczoznawstwa budowlanego jako samodzielnej funkcji technicznej

Zmiana ta niewątpliwie podniesie rangę rzeczoznawstwa budowlanego. Proponuje się przy tym by osoby, które zdobyły tytuł rzeczoznawcy budowlanego w rozumieniu przepisów obowiązujących przed wejściem w życie tzw. ustawy deregulacyjnej, uznać za rzeczoznawców budowlanych w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą i wpisać do centralnego rejestru rzeczoznawców budowlanych, o którym mowa w zmienianym art. 88a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Jako ciekawostkę można przytoczyć fakt, że w związku z udziałem Rzeczypospolitej Polskiej w Wystawie Światowej Expo 2025 Osaka i koniecznością zaprojektowania i wybudowania pawilonu narodowego na tę wystawę, w celu przyspieszenia projektu inwestycyjnego w art. 22 projektu ustawy przewiduje się wyłączenie zamówień składających się na proces budowlany z reżimu ustawy z dnia 11 września 2019 r. – Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 1710, 1812 i 1933).

W przeważającej części ta ustawa wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2023 roku. Niemniej (przykładowo) przepisy dotyczące Systemu do Obsługi Postępowań prawdopodobnie wejdą w życie dopiero w czerwcu 2023 roku. Również inny termin wejścia w życie przewiduje się w przypadku przepisów dotyczących prowadzenia w postaci elektronicznej dziennika budowy – mają one wejść w życie 27 stycznia 2023 roku. Niewątpliwie te zmiany należy ocenić jako istotne i wymagające szerokiej obserwacji oraz dalszego komentarza. Mimo to już dziś można wskazać, że większość z nich stanowi dostosowanie prawa do przyjętej praktyki – co można ocenić jako zmianę pozytywną.

 

 

Użytkowanie wieczyste 2023: Czy naprawdę zniknie z systemu prawnego?

Posted on by Content Manager

W 2023 roku prawo dotyczące użytkowania wieczystego znacząco się zmieni, przy czym przepisy opublikowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w ustawie o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, dotyczą przede wszystkim firm. Ta modyfikacja będzie stanowić kontynuację reformy z dnia 1 stycznia 2019 roku, kiedy to użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności – pisze radca prawny Iwona Smolak na łamach Gazety Prawnej.

Początki użytkowania wieczystego sięgają w Polsce do 1961 roku. To prawo pełniło początkowo funkcję surogatu prawa własności dla osób fizycznych, w sytuacji, gdy własność państwowa nie mogła stanowić przedmiotu swobodnego obrotu prawnego i być nabywana przez te osoby.

Aktualnie w kraju ponad 405 tysięcy nieruchomości znajduje się w użytkowaniu wieczystym, przy czym na wielu z nich został już zrealizowany cel użytkowania wieczystego określony w umowach (np. zostały wzniesione odpowiednie budynki, upłynął umówiony okres). Rządowe uzasadnienie tych zmian wskazuje, że rozwiązania zaproponowane w projekcie będą stanowiły podstawę do ewentualnego formułowania w przyszłości zmian w systemie praw rzeczowych, zmierzających do wprowadzenia alternatywnych do użytkowania wieczystego praw, pozwalających uniknąć długofalowego inwestowania w cudzą nieruchomość.

Należy podnieść, że cena takiego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, podlegającego obligatoryjnemu zbyciu na rzecz użytkownika wieczystego zostanie określona ustawowo i wyniesie 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – w przypadku płatności jednorazowej, a przy płatności ratalnej będzie odpowiadać równowartość 25 opłat rocznych. Samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę lub negocjować cenę z nabywcą, zgodnie z generalną zasadą określoną w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. do poziomu wartości rynkowej gruntu. Ponadto, jednostki samorządu terytorialnego powinny przyznać preferencje, jeżeli grunt ma być przeznaczony na cele mieszkaniowe.

Ważne jest również to, że roszczenie o zawarcie umowy będzie zgłaszane na wniosek użytkownika wieczystego, co pozwoli na podejmowanie przez zainteresowanych, autonomicznych decyzji o nabyciu gruntu z uwzględnieniem ich aktualnej kondycji finansowej lub planów inwestycyjnych. Taki mechanizm pozwoli również na rozłożenie w czasie procesu nabywania gruntów. Roszczenie o nabycie gruntu na własność będzie możliwe do zgłoszenia w ciągu roku od wejścia ustawy w życie. Rząd wskazuje, że każdy poprawnie złożony wniosek zostanie automatycznie zaakceptowany – obecny właściciel gruntu (gmina, Skarb Państwa) nie będzie mógł się sprzeciwić przekształceniu. Po uiszczeniu opłaty przekształceniowej grunt przechodzi na własność dotychczasowego użytkownika wieczystego i procedura dobiega końca. Odnosząc się do opłat to warto wspomnieć, że przewidziane są bonifikaty od ceny gruntu w wysokości 90% przy czym w przypadku spełnienia wymogów, właściwy organ będzie zobligowany do udzielenia jej na wniosek uprawnionego nabywcy. Beneficjentami tej ulgi będą osoby fizyczne, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym oraz będące członkami rodzin wielodzietnych, o których mowa w ustawie z dnia 5 grudnia 2014 roku o Karcie Dużej Rodziny.

Przepis art. 6 nowej ustawy tj. Ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw rozstrzyga sytuacje przejściowe. Obowiązująca zasada ustalania ceny gruntu zbywanego na rzecz użytkownika wieczystego prowadzącego działalność gospodarczą została zakwestionowana w kontekście zgodności z zasadami udzielania pomocy publicznej, zatem nawet ochrona praw nabytych nie uzasadnia zastosowania przepisu art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami w obowiązującym brzmieniu w odniesieniu do przedsiębiorców, którzy złożyli wnioski o nabycie gruntu przed wejściem w życie projektowanej ustawy – czytamy w uzasadnieniu projektu ustawy. Dla wyeliminowania ryzyka udzielenia niedozwolonej pomocy publicznej niezbędne jest według ustawodawcy, aby w każdym przypadku zbycia gruntu na rzecz przedsiębiorcy, niezależnie od tego, kiedy wpłynął wniosek o nabycie lub czy podpisano już protokół z rokowań, zastosowanie znalazły nowe przepisy, a więc jeśli nie doszło jeszcze do zawarcia umowy zbycia gruntu na rzecz przedsiębiorcy cena powinna zostać ustalona zgodnie zasadami przewidzianymi w nowym projekcie.

Ministerstwo wskazuje, że w wyniku podjętych konsultacji społecznych można wnioskować jakoby nowa ustawa była bardzo oczekiwana przez środowiska przedsiębiorców. Dotychczasowe przepisy nie zapewniają bowiem faktycznej możliwości nabycia nieruchomości przez wielu użytkowników wieczystych, będących przedsiębiorcami. Na podstawie zaproponowanych rozwiązań osoby będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości publicznych będą miały możliwość nabycia prawa własności nieruchomości, na których prowadzą działalność gospodarczą, co może przyczynić się do stabilizacji sytuacji prawnej tych podmiotów.

Ustawodawca kierował się założeniem, że uzyskanie stabilnego i silnego prawa do gruntu zachęci przedsiębiorców do inwestowania na gruntach, a tym samym przyczyni się to do rozwoju gospodarczego regionów i całego kraju. Przedsiębiorca będzie mógł skorzystać z pomocy publicznej w ramach dostępnego limitu pomocy de minimis, co umożliwi mu zakup nieruchomości na preferencyjnych warunkach. Równocześnie należy dodać, iż projektowane przepisy przewidują sprzedaż gruntu na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej na wniosek użytkownika wieczystego, a zatem dotychczasowy użytkownik wieczysty będzie posiadał swobodę w zakresie podjęcia decyzji o nabyciu nieruchomości, uzależniając swoją decyzję na przykład od możliwości finansowych.

Odpowiadając na zadane pytanie można wnioskować, że nowe przepisy faktycznie w praktyce mogą wyeliminować z systemu prawnego instytucje użytkowania wieczystego. Nie wszyscy jednak oceniają te zmiany pozytywnie, zauważając, że rząd może chcieć wprowadzić w przyszłości podatek katastralny (tj. naliczany od wartości nieruchomości a nie od jej powierzchni). Obiektywnie należy jednak powiedzieć, że według oficjalnych komunikatów, rząd na razie nie pracuje nad wprowadzeniem takiego podatku.