Miesiąc: maj 2018

Zasiedzenie nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym osoby trzeciej. Uchwała Sądu Najwyższego korzystna dla samoistnych posiadaczy nieruchomości

Posted on by Content Manager

Sąd Najwyższy w uchwale z 9 grudnia 2016 roku jednoznacznie przesądził, że dopuszczalne jest nabycie własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego w drodze zasiedzenia, jeżeli nieruchomość ta pozostaje w użytkowaniu wieczystym ustanowionym na rzecz innego podmiotu. Skutkiem uchwały SN będzie rozstrzyganie podobnych spraw na korzyść posiadaczy samoistnych i tym samym utrata prawa własności przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Dzieje się tak wówczas, gdy z nieruchomości, jak właściciel, korzysta osoba posiadająca tytuł prawny do działki sąsiedniej, zazwyczaj z powodu braku wiedzy o miejscu przebiegu granicy pomiędzy działkami. A zatem zachodzi niedopilnowanie granic nieruchomości przez właściciela w momencie jej przekazania użytkownikowi wieczystemu i brak kontroli tych granic w czasie trwania użytkowania wieczystego.

Nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie wymaga samoistnego posiadania przez 20 lat w razie dobrej wiary i 30 lat w razie złej wiary.

Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności, które następuje z upływem oznaczonego terminu wykonywania posiadania, w sposób przewidziany w ustawie. Brak jest podstawy prawnej, która wyłączałaby posiadanie prowadzące do zasiedzenia w stosunku do posiadania nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym.

Należy podkreślić, że bierna postawa właścicieli nieruchomości i brak kontrolowania granic nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym oraz faktycznego sposobu korzystania z takiej nieruchomości przez wiele lat, musi skutkować takim rozstrzygnięciem. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego mają wystarczająco dużo czasu, aby dostrzec potencjalne zagrożenie zasiedzenia swojej nieruchomości – nawet jeżeli jest ona w użytkowaniu wieczystym i podjąć odpowiednie kroki prawe. Takie są obowiązki właściciela.

Uchwałę należy przyjąć z zadowoleniem, albowiem ujednolici ona orzecznictwo, które w tym zakresie jest różne, choć przeważający był nurt dopuszczający zasiedzenie w takiej sytuacji.

Spłaciłeś kredyt hipoteczny jako poręczyciel? Powinieneś wpisać się do hipoteki tej nieruchomości

Posted on by Content Manager

Częstą praktyką w umowach kredytowych jest, że oprócz hipoteki ustanowionej na nieruchomości dłużnika dodatkowym zabezpieczeniem jest poręczenie udzielone np. przez członka rodziny dłużnika, członka zarządu lub wspólnika spółki. Poręczyciel, który zaspokoi roszczenie wierzyciela, może dochodzić od dłużnika zwrotu wydatkowanych środków lub powołać się na wstąpienie w prawa wierzyciela i dokonać wpisu do księgi wieczystej. Wstąpienie przez poręczyciela w prawa zaspokojonego wierzyciela następuje z mocy samego prawa, bez konieczności zawierania odrębnej umowy z wierzycielem bądź dłużnikiem.

Poręczyciel, aby uzyskać pełną ochronę wierzytelności hipotecznej nabytej na skutek spłaty wierzyciela, powinien zadbać o ujawnienie swojego prawa (wpisu zmiany wierzyciela hipotecznego) w księdze wieczystej nieruchomości. W tym celu powinien złożyć stosowny wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego wykazując, iż po pierwsze, był osobiście odpowiedzialny za spłatę długu zabezpieczonego hipoteką na podstawie umowy poręczenia, po drugie, że spłacił ten dług na rzecz wierzyciela któremu przysługiwała hipoteka.

Co istotne, poręczyciel może żądać przepisania hipoteki nie tylko wtedy, gdy w całości spłacił wierzyciela. Jeżeli dług został przez niego spłacony jedynie w części, poręczyciel może także żądać stosownych zmian dotyczących hipoteki. W takim wypadku na skutek jego wniosku dochodzi szczególnego rodzaju podziału hipoteki. Dotychczasowa hipoteka o niższej już wysokości pozostaje przy wierzycielu. Druga, ustanowiona do wysokości dokonanej przez poręczyciela spłaty, zostaje wpisana na rzecz poręczyciela. Hipotece wierzyciela przysługuje pierwszeństwo przed hipoteką ustanowioną na rzecz poręczyciela.

Niejednokrotnie mamy do czynienia z sytuacją, gdy wierzyciel (np. bank lub inna instytucja finansowa) ustanawia kilka zabezpieczeń dla swojej wierzytelności (np. wynikającej z umowy kredytu lub pożyczki), które łącznie mają zagwarantować mu odzyskanie środków w sytuacji pogorszenia się sytuacji majątkowej dłużnika.

Poręczyciel zobowiązuje się do wykonania zobowiązania dłużnika (np. spłaty kredytu) w sytuacji, gdyby dłużnik nie wykonał samodzielnie swojego zobowiązania. Co istotne – o czym często zapominają osoby udzielające poręczenia – wierzyciel ma co do zasady prawo wyboru, z którego zabezpieczenia i w jakiej kolejności skorzysta. Tym samym poręczyciel nie może oczekiwać, iż bank najpierw wyczerpie wszelkie sposoby egzekucji z majątku dłużnika zanim zwróci się do niego o spłatę poręczonego kredytu. Wierzyciel może (i najczęściej korzysta z tej możliwości) równolegle dochodzić zapłaty od dłużnika i poręczyciela do czasu całkowitej spłaty długu.

Podsumowując, właściwe zadbanie przez poręczyciela o ujawnienie praw, które nabył spłacając wierzyciela, ma istotne znaczenie dla jego sytuacji prawnej i ekonomicznej. Może bowiem znacznie zwiększyć jego szanse na odzyskanie z majątku dłużnika wpłaconych wierzycielowi środków, szczególnie w przypadku gdy sytuacja majątkowa dłużnika staje się na tyle dramatyczna, że dłużnik całkowicie przestaje regulować swoje zobowiązania. W takich wypadkach, w obliczu kierowanej wobec dłużnika egzekucji z wniosku z wielu wierzycieli bądź też ogłoszenia upadłości dłużnika, zabezpieczenie rzeczowe na nieruchomości dłużnika może mieć dla poręczyciela kluczowe znaczenie.

Postępowanie restrukturyzacyjne. Nie można wypowiedzieć umowy leasingu finansowego jeśli dłużnik nie płaci rat

Posted on by Content Manager

W przypadku leasingu finansowego – gdzie przedmiot leasingu stanowi u korzystającego dłużnika środek trwały – wszystkie raty leasingowe, tj. zarówno powstałe przed jak i po otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego, objęte są z mocy prawa układem. Tym samym nie mogą być one uiszczane. W konsekwencji powyższego finansujący nie będzie uprawniony do wypowiedzenia korzystającemu dłużnikowi umowy leasingu finansowego w sytuacji nieregulowania przez niego bądź zarządcę rat leasingowych objętych układem.

Inaczej sytuacja przedstawia się w zakresie leasingu operacyjnego – gdzie przedmiot leasingu nie stanowi u korzystającego dłużnika środka trwałego. Przy tego rodzaju leasingu układem objęte są jedynie wierzytelności (m.in. z tytułu nieuregulowanych rat leasingowych i innych opłat przysługujących finansującemu z umowy leasingu), które powstały przed dniem otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego. Podstawę do wypowiedzenia umowy leasingu operacyjnego mogą stanowić w tym przypadku jedynie należności umowne (raty leasingowe) za okres po otwarciu postępowania. Tym samym, jeśli po otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego korzystający bądź zarządca nie wykonuje na bieżąco zobowiązań umownych – finansujący będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy leasingu operacyjnego, bez konieczności uzyskania w tym zakresie zezwolenia rady wierzycieli, a w sytuacji jej braku sędziego-komisarza.

Przewidziana w Prawie restrukturyzacyjnym ochrona dłużnika przed możliwością wypowiedzenia umowy leasingu, uzależniająca wypowiedzenie umowy leasingu od zgody rady wierzycieli, a w jej braku od zgody sędziego-komisarza, nie dotyczy m.in. przypadków rozwiązania umowy w wyniku upływu czasu na jaki umowa leasingu została zawarta, rozwiązania umowy za porozumieniem stron, jak również sytuacji gdy podstawą wypowiedzenia umowy jest niewykonywanie przez dłużnika bądź zarządcę po dniu otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego zobowiązań nieobjętych układem lub inna okoliczność przewidziana w umowie, jeżeli zaistniały po dniu otwarcia postępowania.