Upadłość szansą dla rzetelnych dłużników

Po wprowadzonych w latach 2015 i 2016 zmianach w procedurze upadłościowej, upadłość może być i jest w praktyce traktowana nie tylko jako droga do zaspokojenia wierzycieli, ale także jako szansa dla dłużników na wydobycie się ze spirali zadłużenia. Funkcja oddłużeniowa postępowania upadłościowego szczególnie akcentowana jest w przypadku tzw. upadłości konsumenckiej, gdzie została ona przez ustawodawcę postawiona na pierwszym miejscu przed funkcją windykacyjną postępowania (zaspokojenia wierzycieli). Od stycznia 2016 roku w szerszym zakresie z funkcji oddłużeniowej postępowania upadłościowego mogą także skorzystać osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, a także m.in. wspólnicy spółek jawnych i partnerskich.

Jednym ze skutków przeprowadzenia postępowania upadłościowego może być umorzenie zobowiązań upadłego, których nie udało się zaspokoić w postępowaniu upadłościowym, pomimo iż przeprowadzono likwidację majątku dłużnika. Bez wątpienia wspólnym mianownikiem pomiędzy zasadami oddłużenia upadłych przedsiębiorców oraz konsumentów jest przyjęte przez ustawodawcę założenie, iż ma ono dotyczyć jedynie rzetelnych dłużników. Przy czym ocena postępowania dłużnika na użytek zasadności orzekania o umorzeniu zobowiązań dotyczy okresu zarówno przed ogłoszeniem upadłości, jak i w trakcie postępowania.

W przypadku upadłości konsumenckiej faktyczna decyzja o umorzeniu zobowiązań upadłego podejmowana jest już na etapie rozstrzygania wniosku o ogłoszenie upadłości. Uwzględniając wniosek sąd decyduje, że upadły, zasługuje na skorzystanie z funkcji oddłużeniowej postępowania upadłościowego przede wszystkim z uwagi na przyczyny popadnięcia w stan niewypłacalności. Niemniej jednak w przypadku nagannej postawy dłużnika w trakcie postępowania upadłościowego, np. nie wykonywania spoczywających na nim obowiązków (w tym powstrzymania się od rozporządzania swoim majątkiem), braku współpracy z syndykiem, sąd może umorzyć postępowanie upadłościowe, co będzie równoznaczne brakiem oddłużenia upadłego konsumenta.

Analogiczny skutek wywołać może ujawnienie dopiero w toku postępowania negatywnych przesłanek ogłoszenia upadłości, które gdyby były sądowi znane prowadziłyby do oddalenia złożonego przez konsumenta wniosku o ogłoszenie upadłości.

Przesłankami negatywnymi ogłoszenia upadłości są okoliczności wskazujące w szczególności na nierzetelność dłużnika na etapie poprzedzającym złożenie wniosku ogłoszenie upadłości, m.in.:

  • doprowadzenie przez dłużnika do niewypłacalności umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa, negatywna postawa dłużnika w trakcie wcześniej prowadzonego wobec niego postępowania upadłościowego
  • na etapie składania samego wniosku o ogłoszenie upadłości podanie we wniosku nieprawdziwych bądź niezupełnych informacji

Ustawodawca wprowadził także reguły, które mają zabezpieczyć przed nadużywaniem przez dłużników tej instytucji. Ma temu służyć ograniczenie czasowe dla możliwości powtórnego skorzystania z oddłużenia w ramach postępowania upadłościowego.

Podsumowując, trzeba zauważyć, iż bez wątpienia regulacja dotycząca umorzenia zobowiązań upadłego jest jedną z bardziej doniosłych i kontrowersyjnych z punktu widzenia wierzycieli. Może być przez nich odbierana jako forma przerzucenia na nich ciężaru błędnych decyzji gospodarczych dłużnika, prowadzących ostatecznie do jego niewypłacalności. Niemniej jednak instytucja ta jest niezbędna dla realizacji jednego z celów postępowania upadłościowego jakim ma być umożliwienie upadłemu nowego startu życiowego, bez ciężaru zobowiązań, których nie udało się zaspokoić w postępowaniu upadłościowym. Możliwość oddłużenia ma tworzyć zachętę dla uczciwych dłużników do wczesnego zgłaszania wniosków o ogłoszenie upadłości, co w konsekwencji sprzyjać będzie lepszemu zaspokojeniu wierzycieli.

Czytaj więcej:

egospodarka_logo.gif wolters_kluwer_new_logo.png strefa_biznesu.png

Jak powołać członka zarządu?

Powołanie nie jest równoważne z umową o pracę.

Pełnienie funkcji członka zarządu w spółce kapitałowej może mieć wymiar korporacyjny bądź etatowy. Powołanie danej osoby na stanowisko członka zarządu w spółce kapitałowej nie powoduje niejako z mocy prawa nawiązania stosunku pracy. O tym, czy spółkę z członkiem zarządu łączy stosunek pracy, decyduje zawarcie odrębnej umowy.

Podobnie dziej się w przypadku odwołania pracownika z funkcji w zarządzie spółki. Wskutek odwołania ustaje tylko stosunek organizacyjnoprawny, a stosunek pracy trwa do czasu, aż zostanie rozwiązany w trybie przepisów prawa pracy.

W praktyce mogą wystąpić następujące sytuacje:

Dana osoba w wyniku powołania na funkcję członka zarządu jest związana ze spółką jedynie węzłem stosunku korporacyjnego. W takiej sytuacji odwołanie z pełnionej funkcji członka zarządu nie wywołuje żadnych dalszych skutków, poza skutkami korporacyjnymi.
Z daną osobą wskutek powołania na funkcję członka zarządu zawarto umowę o pracę, powierzając jej stanowisko np. prezesa zarządu. W takiej sytuacji odwołanie z pełnionej funkcji w zarządzie spółki, wywołuje w sposób oczywisty skutek korporacyjny, nie wywołuje jednak bezpośrednich / automatycznych skutków wobec stosunku pracy.

Oczywistym jest jednak, że obie komentowane relacje, tj. pełnienie funkcji członka zarządu w organach spółki oraz zajmowanie stanowiska np. prezesa zarządu, zazębiają się ze sobą. W takiej sytuacji wskutek odwołania z funkcji członka zarządu, umowa o pracę traci rację bytu w dotychczasowym kształcie i może być wypowiedziana z tego powodu, że pracownik nie sprawuje już przewidzianej w umowie funkcji. W konsekwencji, wraz z odwołaniem z funkcji w organach spółki, możliwe jest jednoczesne wypowiedzenie umowy o pracę (bądź rozwiązanie jej bez wypowiedzenia, gdy zaistnieją ku temu stosowne przesłanki).

Dana osoba będąc związana ze spółką stosunkiem pracy i zajmując stanowisko np. dyrektora finansowego, głównego informatyka itp., została powołana na funkcję członka zarządu.

W przywołanej sytuacji, odwołanie z pełnionej funkcji członka zarządu nie będzie w sposób oczywisty (jak w przypadku powyżej) uzasadniało wypowiedzenia umowy o pracę. Odwołanie z pełnionej funkcji w organach spółki osoby zatrudnionej na stanowisku, które nie jest integralnie związane z pełnioną funkcją w zarządzie spółki, skutkuje brakiem podstaw do wypowiedzenia umowy o pracę z w/w przyczyny.

Czytaj więcej: 

egospodarka_logo.gifwolters_kluwer_new_logo.pngproperty_news.png

Upadłość jako szansa na umorzenie zobowiązań przedsiębiorców

Szansa tylko dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą

Szanse na umorzenie swoich zobowiązań w wyniku przeprowadzonego postępowania upadłościowego mają także przedsiębiorcy, a dokładnie osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą oraz inne osoby fizyczne, których upadłość prowadzona jest przy zastosowaniu przepisów o upadłości przedsiębiorców (np. wspólnicy spółek jawnych i partnerskich).Instytucja umorzenia zobowiązań nie dotyczy innych kategorii przedsiębiorców – osób prawnych (np. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych). Oddłużenie nie następuje też automatycznie – musi zostać poprzedzone ustaleniem przez Sąd i wykonaniem przez dłużnika tzw. planu spłaty wierzycieli.

Oddłużenie osób fizycznych posiadających status przedsiębiorcy dopuszczalne jest po zakończeniu postępowania, gdy w ramach postępowania przeprowadzono likwidację całego majątku upadłego, a jednocześnie nie udało się zaspokoić wszystkich zobowiązań dłużnika. Sposób regulacji i ukształtowania przesłanek umorzenia zobowiązań upadłego przedsiębiorcy nadaje tej instytucji charakter wyjątkowy, w tym znaczeniu, iż z jej dobrodziejstwa skorzystać mogą tylko rzetelni dłużnicy. Podobnie, jak w przypadku upadłości konsumenckiej, ocena postępowania dłużnika na użytek zasadności orzekania o umorzeniu zobowiązań dotyczy okresu zarówno przed ogłoszeniem upadłości, jak i w trakcie postępowania.

Cała procedura prowadząca do umorzenia zobowiązań upadłego jest w znacznej mierze zbliżona bądź nawet analogiczna do tej, z jaką mamy do czynienia w przypadku upadłości konsumenckiej. Wszczynana jest z inicjatywy dłużnika, na jego wniosek złożony w określonym w ustawie terminie (trzydzieści dni) po zakończeniu postępowania upadłościowego i obejmuje w pierwszym etapie ustalenie przez sąd planu spłaty wierzycieli. Plan spłaty określa w jakim zakresie i w jakim czasie (nie dłuższym niż trzy lata) dłużnik ma spłacać zobowiązania uznane na liście wierzytelności w postępowaniu upadłościowym, a jednocześnie niezaspokojone na skutek nie uzyskania wystarczających środków z likwidacji majątku upadłego.

Ustawodawca sformułował kilka przesłanek wyłączających możliwość oddłużenia przedsiębiorcy, a więc wskazał na okoliczności (zdarzenia), które powodować będą, że wniosek upadłego przedsiębiorcy nie będzie mógł być uwzględniony:

Po pierwsze, w sytuacji gdy stwierdzone zostanie istnienie podstaw do zastosowania wobec upadłego, przewidzianej przepisami ustawy prawo upadłościowe szczególnej sankcji w postaci czasowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek oraz pełnienia funkcji reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu. Sankcja ta jest nakładana przez sąd upadłościowy, w szczególności w sytuacjach gdy upadłemu można przypisać zawinione i jednoznacznie naganne zachowania polegające np. na niszczeniu bądź ukrywaniu swojego majątku. Niemniej jednak może być także orzeczona w przypadku, gdy zostanie wykazane, iż upadły nie bez swej winy nie zgłosił w ustawowym terminie wniosku o ogłoszenie upadłości.
Po drugie, ustawodawca zadbał o to aby niewypłacalni przedsiębiorcy nie korzystali z instytucji umorzenia zobowiązań jako stałego elementu swojej działalności. Stąd wyłączono możliwość oddłużenia przedsiębiorcy, jeżeli w ciągu ostatnich 10 lat przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, w której mają być umarzane zobowiązania upadłego, zostało wobec danego dłużnika przeprowadzone postępowanie upadłościowe, w którym umorzono jego zobowiązania bądź też nie doszło do umorzenia zobowiązań na skutek niewykonywania przez upadłego i uchylenia ustalonego planu spłaty.
Po trzecie, ustawodawca odmawia prawa oddłużenia tym przedsiębiorcom, których czynności (w okresie 10 lat przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości) zostały zaskarżone przez wierzycieli i prawomocnie uznane przez sąd za dokonane z pokrzywdzeniem wierzycieli.
Po czwarte, na oddłużenie nie mogą liczyć przedsiębiorcy, którzy nie wykonywali rzetelnie obowiązków nałożonych na nich w postępowaniu upadłościowym.

Co istotne, ustawodawca przewidział jednak, iż w wyjątkowych sytuacjach, nawet pomimo zaistnienia wyżej wymienionych negatywnych przesłanek oddłużenie może nastąpić, gdy sąd uzna że umorzenie pozostałej części zobowiązań upadłego jest uzasadnione względami słuszności lub względami humanitarnymi.

Umorzenie nie obejmuje też wszystkich rodzajowo zobowiązań upadłego przedsiębiorcy. Z zakresu objętego umorzeniem wyłączono należności, którym generalnie na gruncie ustawy Prawo upadłościowe przyznaje się status uprzywilejowanych, np. należności alimentacyjne, zobowiązania wynikające z renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, itp. Umorzenie nie będzie obejmować także tych zobowiązań, których upadły umyślnie nie ujawnił, jeżeli wierzyciel nie brał udziału w postępowaniu upadłościowym. Skutkiem materialnoprawnym uprawomocnienia się wydanego przez sąd orzeczenia, jest wygaśnięcie zobowiązań upadłego objętych zakresem umorzenia.

Czytaj więcej:

inwestycjelogo.jpgwolters_kluwer_new_logo.pngegospodarka_logo.gif

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – jakie mogą być konsekwencje?

Właściciel może domagać się rekompensaty

Z różnych przyczyn – politycznych czy gospodarczych – zdarzają się sytuacje, że ktoś inny – bez woli, a czasem również wiedzy właściciela – posiada jego nieruchomość czerpiąc z niej korzyści. Z bezumownym korzystaniem z nieruchomości przez osoby trzecie mamy najczęściej do czynienia w przypadku odmowy wydania nieruchomości po upływie terminu obowiązywania umowy dzierżawy czy leasingu. Właściciel może wówczas domagać się rekompensaty z odpowiedniego tytułu, jednak dochodzenie roszczeń uzupełniających jest ograniczone czasowo, przedawniają się one z upływem roku od dnia zwrotu nieruchomości.

O bezumownym korzystaniu z nieruchomości możemy mówić także w sytuacji nieważnej decyzji administracyjnej, na podstawie której nieruchomość została oddana we władanie Skarbu Państwa czy samorządu, a obecnie jej posiadanie przywrócono właścicielowi.

Właściciel takiej nieruchomość ma możliwość prawną dochodzenia roszczeń, które zrekompensowałyby mu szkodę za okres, w jakim nie mógł korzystać ze swojej własności i czerpać z niej pożytków. Właściciel może wówczas domagać się rekompensaty z odpowiedniego tytułu. Możliwość dochodzenia tych roszczeń oraz ich zakres uzależniony jest jednak od tego, czy osoba trzecia była posiadaczem w dobrej czy złej wierze.

Za posiadacza w dobrej wierze uznaje się osobę, która jest przekonana, że przysługuje jej prawo do nieruchomości, które faktycznie wykonuje. Takie przekonanie musi jednak wynikać z usprawiedliwionych okoliczności – często podawanym przykładem posiadania w dobrej wierze jest nabycie nieruchomości w drodze notarialnej umowy kupna-sprzedaży przy późniejszym stwierdzeniu jej nieważności. Kodeks cywilny chroni zatem posiadacza w dobrej wierze i co do zasady nie można więc dochodzić roszczeń uzupełniających wobec niego. Nabywa on również własność pożytków naturalnych – np. owoce zebrane z drzew, zebrane płody rolne – oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne – np. czynsz najmu.

Sytuacja zmienia się jednak z chwilą, gdy posiadacz w dobrej wierze dowiaduje się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa. Właściciel wówczas ma prawo dochodzić wszelkich roszczeń, w tym domagać się zwrotu pobranych pożytków – np. czynszu najmu czy płodów rolnych.

Posiadacz w złej wierze ma podobny status jak posiadacz w dobrej wierze, który pozyskał już wiedzę o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa, z tym, że jest jednak zobowiązany dodatkowo zwrócić równowartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy. Sytuacja posiadacza w złej wierze jest więc najbardziej niekorzystna, zaś roszczenia właściciela odzyskanej nieruchomości są wówczas najszersze.

Dochodzenie roszczeń uzupełniających jest ograniczone czasowo, przedawniają się one z upływem roku od dnia zwrotu nieruchomości. Właściciel ma zatem rok na wytoczenie powództwa po odzyskaniu nieruchomości. Okres za jaki właściciel może domagać się zapłaty wynagrodzenia regulują przepisy kodeksu cywilnego. Z reguły będzie to okres dziesięcioletni w odniesieniu do osób fizycznych lub trzech lat wobec podmiotów gospodarczych.

Czytaj więcej:

HM_logo.jpg   puls_biznesu_logo.png  wolters_kluwer_new_logo.png

Powrót do listy

Odpowiedzialność karna i majątkowa członków zarządu

Niezaspokojenie wierzyciela najczęściej popełnianym przestępstwem

Członkowie zarządu za naruszenie prawa czy niedopełnienie ciążących na nich obowiązków mogą być narażeni na wysokie grzywny, czy nawet karę pozbawienia wolności. Na członkach zarządu ciąży zarówno odpowiedzialność majątkowa (cywilnoprawna), jak i karna. Najczęściej popełnianym przez członków zarządu przestępstwem związanym z wykonywaniem swoich obowiązków w spółce jest opisane w art. 300 k.k. udaremnienie lub uszczuplenie zaspokojenia wierzyciela.

Członek zarządu odpowiada za udaremnienie lub uszczuplenie zaspokojenia wierzyciela przez usuwanie, ukrywanie, zbywanie, niszczenie, rzeczywiste lub pozorne obciążanie albo uszkadzanie składników swojego majątku. Za popełnienie tego czynu grozi odpowiedzialność karna do 3 lat pozbawienia wolności.

Ponadto, członkowie zarządu podlegają odpowiedzialności karnej za lekkomyślne doprowadzenie do upadłości lub niewypłacalności spółki, za co grozić może grzywna, kara ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2.

Takiej same karze, zgodnie z art. 302 k.k., podlega ten członek zarządu, który w razie grożącej niewypłacalności lub upadłości spółki, nie mogąc zaspokoić wszystkich wierzycieli, spłaca lub zabezpiecza tylko niektórych z nich, działając na szkodę pozostałych.

Ponadto, członkowie zarządu mogą być pociągnięci do odpowiedzialności karnej m.in. za niedopełnienie obowiązków lub nadużycie uprawnień, zgodnie z treścią przepisu art. 296 § 1 i 2 k.k. Podstawą odpowiedzialności karnej na podstawie przytoczonego przepisu jest:

  • zobowiązanie na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej
  • nadużycie udzielonych uprawnień lub niedopełnienie ciążących obowiązków
  • wyrządzenie znacznej szkody majątkowej. Za popełnienie tego czynu, członkowi zarządu grozi odpowiedzialność karna pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. Główną przesłanką
  • odpowiedzialności na gruncie tego przepisu jest wyrządzenie spółce znacznej szkody majątkowej, tj. szkody powyżej 200 000zł. Co jednak niezwykle istotne, za szkodę uważa się zarówno
  • uszczerbek w istniejącym majątku (np. uszkodzenie przez członka zarządu należącego do spółki sprzętu), jak również tzw. utracone korzyści (np. uniemożliwienie zawarcia istotnego dla spółki kontraktu mogącego przynieść jej znaczny przychód).

Często zdarza się, iż członkowie zarządu przy okazji zasiadania w organach spółki popełniają opisane w art. 284 § 2 k.k. przywłaszczenie powierzonej rzeczy ruchomej (inaczej sprzeniewierzenie). Tego typu przestępstwo może zostać popełnione przez członka zarządu w sytuacji otrzymania przez niego rzeczy ruchomej należącej do spółki, np. samochodu służbowego czy służbowego laptopa, a następnie przekazanie owego mienia ruchomego w wyłączne używanie osobie trzeciej, przy założeniu oczywiście niezwrócenia go na żądanie spółki. Najczęściej jednak do przestępstwa przywłaszczenia powierzonej rzeczy ruchomej popełnionym przez członka zarządu dochodzi w sytuacji, kiedy to spółka na żądanie właściciela nie zwraca powierzonej jej rzeczy ruchomej – np. na podstawie umowy leasingu. Wtedy to członek zarządu reprezentujący spółkę naraża się na odpowiedzialność karną ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami z tego wynikającymi.

Czytaj więcej:

puls-hr-logo_1.png   polskathetimes.png   glospomorza_gp_24.png

Wypadek w pracy – kto odpowiada?

Często odpowiedzialność obarcza kierowników, a nie pracodawcę

Prawo do bezpiecznych warunków pracy ma każdy osoba, która znajdzie zatrudnienie w firmie funkcjonującej na terytorium Polski – takie postanowienie wynika wprost z Konstytucji RP. Regulacje doprecyzowuje zapis zawarty w Kodeksie Pracy – wskazuje on podmioty odpowiedzialne za zapewnienie prawidłowych i bezpiecznych warunków pracy. Znajomość wyżej wspomnianych przepisów nie pozostaje bez znaczenia – jest szczególnie istotna np. na budowie, kiedy dochodzi do nieprzewidzianego wypadku z udziałem pracownika. Nie zawsze bowiem – choć może się tak pozornie wydawać – pełną odpowiedzialność za wystąpienie zdarzenia ponosi pracodawca. W wielu przypadkach dotyczy ona także innych podmiotów.

Obowiązek zapewnienia pracownikom odpowiednich warunków pracy sankcjonowany jest przez Kodeks Karny[6], według którego dobrem chronionym tym przepisem jest prawo pracownika do wykonywania pracy w bezpiecznych i higienicznych warunkach, a także jego życie i zdrowie. Podmiotem pociągniętym do odpowiedzialności za potencjalne naruszenia może być pracodawca, jednak warto mieć świadomość tego, że równie często dotyczy to m.in.: bezpośrednio osób upoważnionych przez niego do kierowania pracownikami lub pełniących funkcje kontrolne i nadzorcze z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy.

Co istotne, upoważnienie to nie musi być wyrażone w żadnej szczególnej formie – wynika ono bowiem z samego faktu objęcia tej roli. W przypadku sektora budowlanego, w którym stosunkowo często dochodzi do wypadków z udziałem pracownika, osobami odpowiadającymi za naruszenia będzie najczęściej kierownik budowy lub mistrz budowlany.

Czynność sprawcza polega na niedopełnieniu obowiązku, który związany jest zasadniczo albo z tzw. nieprawidłowym działaniem, albo z zaniechaniem. Przykładem pierwszej z wymienionych sytuacji może być np. użycie maszyn niespełniających norm określonych w odrębnych przepisach. W praktyce jednak zdecydowanie częściej dochodzi do zaniechań, czyli niepodjęcia takich działań, które w danym stanie faktycznym – zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami BHP – należało podjąć. Przykładami owych zaniechań są np.: brak nadzoru kierownika budowy nad wykonywaniem prac, w wyniku czego doszło do wypadku lub niezapewnienie pracownikom odpowiednich narzędzi w postaci zapór przy wykonaniu wykopu.

Wskazać także należy, że źródłami obowiązków – nałożonych na osoby odpowiedzialne za bezpieczeństwo i higienę pracy – są nie tylko ogólne przepisy Kodeksu Pracy czy rozporządzeń wykonawczych, lecz także szczegółowe przepisy wykonawcze oraz nieskodyfikowane zasady BHP.

Czytaj więcej:

strefa_biznesu.png  polskathetimes.png  egospodarka_logo.gif

Umowa najmu powierzchni komercyjnych

W długoterminowych umowach najmu powierzchni komercyjnych niejednokrotnie pojawiają się klauzule umowne przyznające najemcy prawo do przeniesienia praw i obowiązków na osobę trzecią. Takie przypadki mają miejsce w sytuacji gdy na rynku zauważalna jest nadpodaż powierzchni handlowych i najemca jest silniejszą stroną umowy. Na jej podstawie najemca – powołując się na zgodę jaką uzyskał przy zawarciu umowy – może doprowadzić do jednostronnej zmiany podmiotowej, czyli zastąpić dotychczasowego najemcę innym podmiotem. Czy takie klauzule są skuteczne oraz jakie niosą ze sobą zagrożenia?

Według obowiązującego w Polsce prawa, zmiany strony umowy można dokonać jedynie w drodze przelewu wierzytelności i przejęcia długu. Nie ma znaczenia czy nastąpi to w ramach jednej czynności czy też kilku. Konieczne jest natomiast, aby czynności prawne spełniały łącznie warunki wymagane przez prawo dla obu tych czynności*.

Przy przeniesieniu przez najemcę ogółu praw i obowiązków zawsze konieczna jest zgoda wynajmującego. W tej sytuacji powstaje pytanie czy wynajmujący może już przy zawieraniu umowy najmu wyrazić taką zgodę i czy może mieć ona charakter blankietowy. Odpowiedź na to pytanie brzmi nie.

Z przepisów ogólnych kodeksu cywilnego wynika, że skuteczność przeniesienia ogółu praw i obowiązków z tytułu najmu wymaga zgody wynajmującego. Może być ona wyrażona jeszcze przed zawarciem umowy, ale nie powinna mieć charakteru blankietowego. Przyjmuje się, że taka zgoda musi więc odnosić się do konkretnej sytuacji. Wynajmujący musi ostatecznie wiedzieć na co wyraża zgodę.

Co więcej, zgoda wynajmującego na przejęcie długu powinna być uznana za bezskuteczną, gdy w chwili jej wyrażania wierzyciel (wynajmujący) nie wiedział, że przejmujący dług (nowy najemca) jest niewypłacalny. W przypadku zezwolenia blankietowego wykluczona jest możliwość zbadania wypłacalności przejmującego dług, który w chwili udzielania zgody nie jest jeszcze przecież znany. Stwarza to niebezpieczeństwo przejęcia długu przez podmiot, który nie jest w stanie zrealizować zobowiązania. Z tych samych powodów krytyczna ocena tego rodzaju zapisów ma odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów powszechnych.

Klauzula umowna – zezwalająca najemcy na przeniesienie praw i obowiązków bez określenia podmiotu przejmującego – budzi istotne zastrzeżenia prawne. Zarówno ocena prawna, jak i wzgląd na konsekwencje tego rodzaju zapisów sprawiają, że tego rodzaju klauzule nie powinny być stosowane i traktowane jako skuteczne. Uzasadnionym prawnie interesem wynajmującego jest to, aby udzielana przez niego zgoda zawsze odnosiła się do konkretnego przypadku. Pozwala to wynajmującemu zabezpieczyć się przed negatywnymi konsekwencjami niekontrolowanej zmiany najemcy.

Czytaj więcej:

property_news.png  wolters_kluwer_new_logo.pngnieruchomosci_biz.png

Inwestycja w nieruchomości komercyjne – na co zwrócić uwagę?

Prawo pierwokupu, ochrona środowiska czy zabytków ograniczają prawa nabywcy

Przy zakupie nieruchomości komercyjnych kluczowe znaczenie ma wnikliwa analiza jej stanu prawnego i faktycznego. To dzięki niej kupujący uniknie ewentualnych trudności i bezpiecznie sfinalizuje transakcję. Inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę na kwestię pierwokupu, praw i roszczeń obciążających nieruchomość, narodowości nabywcy, a także zgód i pozwoleń na użytkowanie budynków. Nie bez znaczenia pozostaje również weryfikacja aspektów ograniczających swobodę nabywcy wobec nieruchomości, związana z ochroną środowiska oraz zabytków.

Zakup nieruchomości należy rozpocząć od zbadania i określenia tytułu prawnego sprzedającego do nieruchomości. Kupujący powinien posiadać pełną wiedzę związaną z nieruchomością. Musi zdawać sobie sprawę jakimi ewentualnymi prawami czy roszczeniami jest ona obciążona. Co więcej, inwestor powinien poznać również treść zgód i pozwoleń, które umożliwiły zabudowę działki i użytkowanie budynków.

Jednym z potencjalnych zagrożeń dla planowanej inwestycji jest kwestia pierwokupu. Takie zastrzeżenie oznacza, że istnieje podmiot posiadający pierwszeństwo kupna nieruchomości. Gdyby zatem właściciel chciał ją sprzedać na rzecz podmiotu trzeciego, to pierwszeństwo zakupu rzeczonej nieruchomości posiada inna strona. Oczywiście nieruchomość może być kupiona przez podmiot trzeci, ale upoważniony musi zrezygnować ze swojego prawa pierwokupu – termin do wykonania prawa pierwokupu wynosi jeden miesiąc od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że strony zastrzegły inne terminy. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedał nieruchomość osobie trzeciej bezwarunkowo wbrew swemu obowiązkowi, to ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Mimo to umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią jest ważna, gdyż prawo pierwokupu w ujęciu Kodeksu cywilnego ma charakter względny. Jeżeli zaś prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, to sprzedaż jest wówczas z mocy prawa nieważna.

Ograniczenie w zakresie dostępu do drogi publicznej wymagające nabycia dodatkowych działek bądź ustanowienia na nich służebności prawa przechodu i przejazdu to kolejne potencjalne zagrożenie. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości istotne jest sprawdzenie, czy na wybranym terenie będzie możliwa realizacja planowanej inwestycji. W tym celu kluczowe jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bądź też w przypadku jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dotyczącym terenu, na którym położona jest nieruchomość. W przypadku, gdy przedmiotem umowy jest działka zabudowana, ważną kwestią jest weryfikacja pozwoleń na budowę czy na użytkowanie. Te dokumenty mogą bowiem kolidować z planami, z którymi inwestor wiązał zakup nieruchomości.

Nieruchomość uznana za zabytek nieruchomy również znacząco ogranicza swobodę inwestora wobec nieruchomości. Objęcie opieką konserwatora zabytków wiąże się nie tylko z poważnymi ograniczeniami i utrudnieniami w stosunku do planowanej inwestycji, ale również z potencjalnymi, dodatkowymi kosztami. Warto zwrócić również uwagę, iż przy sprzedaży lub oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, wymagane będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Ponadto, w konkretnych przypadkach może również zachodzić konieczność dokonania oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko bądź obszar objęty programem Natura 2000 i tym samym uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji planowanego przedsięwzięcia na środowisko, które w konsekwencji mogą uniemożliwić realizację inwestycji zgodnie z zamierzonym wcześniej planem.

Gdy kupujący nieruchomość jest cudzoziemcem, niezbędne może okazać się także uzyskanie zezwolenia w formie decyzji administracyjnej, wydawanej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, na nabycie przez niego konkretnej nieruchomości. W przypadku obywateli lub przedsiębiorców państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, co do których nie miały i nie mają również obecnie zastosowania ograniczenia w nabywaniu nieruchomości niebędących nieruchomościami rolnymi bądź leśnymi, należy wskazać, iż począwszy od dnia 1 maja 2016r. nie jest wymagane uzyskanie przez nich zezwolenia także na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych. Od tego dnia podlegają oni takim samym ograniczeniom w nabywaniu nieruchomości rolnych jak polscy obywatele i przedsiębiorcy.

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości szczególnie ważne jest również zbadanie, czy nieruchomość zlokalizowana jest w strefach ochronnych (np. linii wysokiego napięcia), obszarze ograniczonego użytkowania (np. strefa wokół lotniska), bądź w strefach ochronnych terenów zamkniętych w rozumieniu Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, jak również czy objęta jest ona ochroną zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych i jeśli tak, to w jakim zakresie. Badaniu powinno podlegać także zagadnienie opłaty adiacenckiej i ewentualnego obowiązku jej uiszczenia, a także przewidzianych w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym potencjalnych roszczeń przysługujących właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, jak i opłat (tzw. opłata planistyczna) obciążających właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jak również objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Powyższe kwestie wskazują jedynie na pewne potencjalne zagrożenia dla planowanej inwestycji mogące ujawnić się w trakcie przeprowadzanych analiz mających na celu weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, jak również stanu techniczno-budowlanego znajdujących się na niej budynków oraz sytuacji finansowej (podatkowej) transakcji. Stanowią one istotne czynniki zwiększające bezpieczeństwo planowanej inwestycji i mogąc mieć kluczowe znaczenie przy podjęciu decyzji o nabyciu nieruchomości.

Czytaj więcej:

property_news.png  egospodarka_logo.gif   biznes_tuba_logo_ok2.png

Bitcoin – jakie są korzyści i zagrożenia wirtualnej waluty?

Ryzyko odpowiedzialności karnej lub utraty środków

Mimo wielu korzyści, posługiwanie się bitcoinem rodzi również zagrożenie prawne. Użytkownik gromadzi bitcoiny na dysku twardym swojego komputera. W przypadku fizycznego zniszczenia urządzenia, czy też ataku hackera, może on bezpowrotnie utracić zgromadzone na dysku środki finansowe. Ponadto, co jest szczególnie istotne, posługiwanie się bitcoinami może w niektórych przypadkach rodzić odpowiedzialność karną.

Pozytywnymi cechami bitcoinów jest to, że waluta jest całkowicie zdecentralizowana, w założeniu nie jest uzależniona od jakiegokolwiek kraju (w tym jego sytuacji ekonomicznej i polityki), ma ogólnoświatowy zasięg, a część sklepów internetowych oraz innych podmiotów zaczęła dopuszczać bitcoiny jako środki płatnicze. Ponadto koszy użycia tej waluty są niskie – bowiem brak jest opłat dodatkowych, transakcje są anonimowe i nie pozostawiają za sobą śladu. By dokonać transakcji potrzebne jest jedynie urządzenie mobilne z dostępem do Internetu.

Pieniądz wirtualny, w tym bitcoin, ma nieuregulowany status prawny. W przypadku tradycyjnych środków płatniczych ich obrót regulowany jest przez odpowiednie instytucje finansowe, które sprawują nad nimi nadzór ostrożnościowy. Podobnych zabezpieczeń brak niestety w przypadku walut wirtualnych, co znacznie zwiększa ryzyko oszustw i manipulacji. Bitcoin nazywany jest e-walutą drugiej generacji, kryptowalutą czy też walutą wirtualną. W założeniu bitcoin jest pierwszym cyfrowym, prywatnym pieniądzem – za pomocą którego dokonuje się rozliczeń bezpośrednio między stronami (ang. peer-to-peer), z pominięciem konieczności korzystania z rachunków (bankowych lub niebankowych).

By wyjaśnić kwestię jego regulacji należy zacząć od elementów technicznych – formy bitcoinów. Tworząc omawianą kryptowalutę z góry założono, że ilość jednostek bitcoinów automatycznie ograniczono do 21 milionów, każda jednostka zaś dzieli się na 100 000 000 mniejszych jednostek.

Bitcoiny można nabyć na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest nabycie bitconów w internetowym kantorze (tak jak każdej innej waluty), drugim zaś – użycie własnego komputera do tzw. procesu „wydobywania” bitcoinów. W jakikolwiek sposób wejdziemy w posiadanie bitcoinów musimy wiedzieć, jaki jest ich status prawny, co możemy zyskać a co stracić nabywając waluty wirtualne.

Użycie bitcoinów w niektórych przypadkach może rodzić odpowiedzialność karną. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku tzw. „zatrucia” transakcji. W trakcie dokonywania transakcji jest możliwość zawarcia w jej kodzie dodatkowych informacji (plików, obrazów, danych tekstowych). Dodatkowe dane mogą być zawarte bez wiedzy kontrahenta. Może mieć zatem miejsce sytuacja, gdy ktoś „zatruwa” transakcje – a otrzymany wówczas przelew oprócz środków finansowych może zawierać inne – niechciane przez nas pliki (np. pornografię dziecięcą bądź inne pliki zakazane przez ustawodawstwo danego kraju).

Niejasny status prawny powoduje, że bitcoinami nierzadko posługują się cyberprzestępcy (do prania brudnych pieniędzy, tworzenia piramid finansowych, nielegalnego hazardu czy finansowania terroryzmu). Na niestabilność kryptowalut mogą mieć wpływ decyzje polityczne i prawne innych krajów świata – gdy chiński rząd podjął decyzję o zamknięciu trzech największych giełd bitcoinowych w Chinach, cena tej waluty spadała o kilkadziesiąt procent.

Czytaj więcej:

logotypy_rzepy_rp2.png logo_portal_skarbiec.png strefa_biznesu.png