Zajęcie nieruchomości pod budowę sieci przesyłowej

Negocjacje z właścicielem gruntu – jak uniknąć sporu przy ustanawianiu służebności przesyłu?

Omówienie zagadnienia należy rozpocząć od wyjaśnienia  na czym polega służebność przesyłu i w jaki sposób  dochodzi do jej ustanowienia.

Służebność przesyłu zgodnie z Koreksem cywilnym  daje przedsiębiorcy (np. dostawcy energii, gazu, itp.) prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do zainstalowania, eksploatacji i utrzymania urządzeń przesyłowych, które tworzą sieci przesyłowe, a także ich modernizacji, napraw, wymiany oraz dostępu w celu usuwania awarii, przy jednoczesnym ograniczeniu prawa właściciela nieruchomości do korzystania z niej w sposób kolidujący z działaniem  urządzeń przesyłowych.

Służebność przesyłu może powstać w drodze umowy właściciela z przedsiębiorstwem przesyłowym, po przeprowadzeniu negocjacji. Umowa taka określa obszar zajęty pod służebność, przebieg urządzeń przesyłowych, sposób ich eksploatacji, prawo dostępu do nieruchomości w celu prowadzenia prac konserwacyjnych i naprawczych. Umowa może określać wynagrodzenie lub inną rekompensatę za ograniczenie praw właściciela. Skutecznym i trwałym zabezpieczeniem praw przedsiębiorcy przesyłowego jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz ujawnienie w księdze wieczystej. Brak zgody na służebność przesyłu uruchamia możliwość ustanowienia służebności  na drodze postępowania cywilnego w zamian za  wynagrodzenie. W przypadku wieloletniego korzystania z nieruchomości, może dojść do nabycia służebności przesyłu także w drodze zasiedzenia, o ile spełnione zostaną ustawowe przesłanki.

W przypadku inwestycji  na cele publiczne, do ustanowienia służebności może dojść na podstawie decyzji administracyjnej, co poprzedzone jest stosownymi rokowaniami. Najczęściej taki tryb ustanowienia służebności dotyczy inwestycji liniowych realizowanych w trybie specustaw – na przykład ustawy o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych[1]. W takim przypadku mają zastosowanie także przepisy prawa inwestycyjno-budowlanego, regulujące proces lokalizacji inwestycji oraz zasady prowadzenia robót budowlanych na cudzym gruncie.

Inwestor, który uzyskał decyzję na skutek wniosku w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: UGN) nie uzyska ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości objętej postępowaniem poprzez ustanowienie służebności przesyłu, ale uzyska surogat tego uprawnienia o podobnej z ograniczonymi prawami rzeczowymi funkcji[2].

Aby powstała inwestycja liniowa, niezbędne jest przeprowadzenie przez szereg nieruchomości należących do różnych właścicieli, infrastruktury przesyłowej. Warto mieć na względzie, że problem z dostępem do choć jednej działki, może doprowadzić do skutecznego zahamowania całej inwestycji. Inwestycje liniowe, wymagają bowiem trwałego i stabilnego uregulowania stosunków prawnych z właścicielami wszystkich nieruchomości, na których (lub pod którymi) zlokalizowane są urządzenia przesyłowe.

Odszkodowanie za służebność przesyłu

Zgodnie z linią orzeczniczą Sądu Najwyższego, właściciel nieruchomości może dochodzić rekompensaty  w szczególnych przypadkach, przede wszystkim  gdy doszło do szkody z powodu nieprawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych lub montażu. W pozostałych sytuacjach, w których dochodzi do prawidłowego posadowienia urządzeń, to wynagrodzeniu należnemu z tytułu ustanowienia służebności przypisywana jest funkcja kompensacyjna. Przy decyzjach w trybie art. 124 UGN, odszkodowanie ustalane jest w odrębnej decyzji wydawanej przez starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej (art. 129 ust. 5 pkt 1 UGN).

Opłaty za służebność przesyłu uzależnione są od szeregu czynników: rodzaju urządzeń przesyłowych, wielkości obszaru zajętego, stopnia ingerencji w prawo własności oraz wartości nieruchomości. Wynagrodzenie może być  ustalane jednorazowo lub okresowo, w zależności od charakteru służebności i zapisów umownych.

Służebność przesyłu odszkodowanie czy wynagrodzenie?

Choć pojęcia te bardzo często są ze sobą utożsamiane w kontekście ustanowienia służebności przesyłu, różnią się znaczeniem prawnym. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności ma charakter cywilnoprawny i przysługuje właścicielowi nieruchomości, na której urządzenia są posadowione, niezależnie od tego, czy doznał on rzeczywistej szkody. Z kolei odszkodowanie przysługuje wyłącznie w przypadku zawinionego działania przedsiębiorstwa przesyłowego skutkującego powstaniem szkody, np.  wycięcie drzew, zniszczenie upraw, zalanie terenu lub skażenie terenu.

Podsumowując, prawo inwestycyjno–budowlane wprost wskazuje na konieczność uregulowania relacji pomiędzy inwestorem a właścicielem nieruchomości, na której ma powstać infrastruktura przesyłowa. Służebność przesyłu na nieruchomości powinna być ustanawiana w sposób przejrzysty i zgodny z przepisami. Umowa na służebność przesyłu jasno określająca zakres korzystania z gruntu oraz wysokość wynagrodzenia, pozwali uniknąć sporów i przyspieszy realizację inwestycji. Dlatego każdorazowe zajęcie nieruchomości pod budowę sieci przesyłowej powinno poprzedzać rzetelne negocjacje z właścicielem gruntu, prowadzone z poszanowaniem jego praw.

[1] Ustawa z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1199).

[2] Wyrok WSA w Olsztynie z 19.02.2019 r., II SA/Ol 14/19, LEX nr 2627785.