Gwarancje bankowe w projektach budowlanych – jak zabezpieczyć inwestycję deweloperską.

Projekty budowlane (deweloperskie) wymagają ogromnych nakładów finansowych oraz wiążą się z wysokim ryzykiem prawnym i organizacyjnym. Z tego względu inwestycje deweloperskie potrzebują szczególnych narzędzi ochrony interesów zarówno dewelopera jako inwestora, jak i nabywców lokali czy wykonawców. Jednym z najważniejszych instrumentów w tym zakresie jest gwarancja bankowa, która coraz częściej stanowi podstawowe zabezpieczenie w relacjach między uczestnikami procesu budowlanego.

Na czym polega gwarancja bankowa?

Gwarancja bankowa to jednostronne zobowiązanie banku (gwaranta), że po spełnieniu przez podmiot uprawniony (beneficjenta gwarancji, czyli np. inwestor, nabywca albo wykonawca) określonych warunków zapłaty, które zostaną potwierdzone określonymi w gwarancji dokumentami, bank ten wykona świadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta gwarancji (art. 81 prawa bankowego).

Innymi słowy Bank zobowiązuje się do wypłaty określonej sumy pieniędzy na rzecz beneficjenta gwarancji, jeśli zleceniodawca gwarancji (kontrahent) nie wywiąże się z warunków umowy.

Umowa gwarancji bankowej stanowi więc niezależny instrument, który daje beneficjentowi gwarancji pewność uzyskania zapłaty w przypadku niewypłacalności czy niewłaściwego działania kontrahenta. W praktyce bank przejmuje na siebie ryzyko związane z niewykonaniem kontraktu, co zwiększa bezpieczeństwo całej inwestycji.

Rodzaje gwarancji stosowane w inwestycjach deweloperskich

Inwestycje deweloperskie mogą zostać zabezpieczone gwarancjami bankowymi, które pełnią różne funkcje i tak wymienić można przykładowo:

• Gwarancja należytego wykonania kontraktu – chroni beneficjenta gwarancji przed skutkami niewywiązania się wykonawcy (może być nim także deweloper) z umowy. Jeśli prace budowlane nie zostaną ukończone w terminie lub nie będą zgodne z wymaganiami technicznymi, bank wypłaca środki pozwalające na pokrycie strat do sumy gwarancyjnej.
• Gwarancja zapłaty – daje wykonawcy lub podwykonawcy pewność, że otrzyma wynagrodzenie za zrealizowane prace, nawet jeśli główny kontrahent (deweloper jako inwestor) nie wywiąże się ze swoich zobowiązań finansowych np. ogłosi upadłość. Gwarancja może także obejmować zwrot zaliczki – jeżeli kontrahent nie rozliczy się ze zwrotu zaliczki zgodnie z umową.
• Gwarancja usunięcia wad i usterek (rękojmia budowlana) – zabezpiecza interesy nabywców lokali oraz inwestora na okres po zakończeniu budowy, który co do zasady wynosi 5 lat od wydania nieruchomości. Jeśli wykonawca np. deweloper nie naprawi usterek ujawnionych w ramach rękojmi, beneficjent gwarancji (np. nabywca lokalu) może dochodzić roszczeń bezpośrednio od banku.

Dlaczego gwarancje bankowe są ważne dla dewelopera?

Z punktu widzenia inwestora i banku finansującego zamierzenie inwestora, gwarancja bankowa pełni również rolę jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego. Bank udzielający finansowania ma pewność, że kluczowe elementy kontraktu – takie jak terminowa realizacja budowy czy rozliczenia z wykonawcami – są zabezpieczone przez gwarancje bankową. Dzięki temu łatwiej jest uzyskać finansowanie, a warunki kredytowe stają się korzystniejsze.

Jednocześnie odpowiedzialność dewelopera wobec nabywców mieszkań zostaje w ten sposób wzmocniona. Klient, który kupuje lokal w ramach inwestycji deweloperskiej, ma pewność, że w razie problemów związanych z wykonaniem robót czy rękojmią budowlaną, istnieje dodatkowe zabezpieczenie jego interesów.

Umowa gwarancji bankowej – kluczowe elementy

Przy sporządzaniu umowy gwarancji bankowej należy zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów:

1. Kwota gwarancji (suma gwarancyjna) – powinna być adekwatna do wartości kontraktu oraz potencjalnych strat.
2. Okres obowiązywania – musi obejmować nie tylko czas realizacji robót, ale również okres rękojmi.
3. Warunki uruchomienia – im prostsza procedura dochodzenia roszczeń (np. „płatność na pierwsze żądanie” czyli bezwarunkowa), tym większe bezpieczeństwo beneficjenta.
4. Zakres odpowiedzialności – gwarancja może dotyczyć wyłącznie określonych zobowiązań, dlatego istotne jest precyzyjne sformułowanie jej treści.

Podsumowanie

W dzisiejszych realiach gospodarczych gwarancje bankowe są nieodzownym narzędziem, które znacząco ogranicza ryzyko w sektorze budowlanym. Dzięki nim inwestycje deweloperskie stają się bardziej bezpieczne, a zaufanie kontrahentów i klientów do dewelopera wzrasta. Gwarancja należytego wykonania kontraktu, gwarancja zapłaty czy gwarancja związana z rękojmią budowlaną chronią zarówno interesy inwestora, jak i nabywców lokali. Co więcej, odpowiednio przygotowana umowa gwarancji bankowej stanowi silne wsparcie w negocjacjach kredytowych i w procesie pozyskiwania finansowania.

Dlatego każdy deweloper planujący realizację większego przedsięwzięcia powinien uwzględniać gwarancje bankowe jako podstawowe narzędzie minimalizacji ryzyka i ochrony interesów stron uczestniczących w procesie budowlanym.